关于业主自治机构模式的几点设想

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1、关于业主自治机构模式的几点设想-->关于业主自治机构模式的几点设想摘　要:随着住房改革的深入,“物业管理”这一概念开始进入公众视野。近年来,由于《物业管理条例》对于业主大会、业主委员会的定位不明,加之自身效力等级上存在劣势,造成物业纠纷层出不穷。代写民法论文应以我国目前业主自治机构的现状为切入点,重点对业主大会、业主委员会的法律地位进行分析,并对业主自治机构模式作出明确的法律规定。关键词:业主;业主大会;业主委员会;业主团体;物业管理一、业主大会、业主委员会现状1.业主大会的现状。虽然即将实施的《物权法》与现

2、行《物业管理条例》均未对业主大会作出明确定义,但按照学界较一致的观点,业主大会是物业管理区域内全体业主组成的,维护物业区域内全体业主的公共利益,行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。在理论上,业主大会被称为区分所有权人会议。关于业主大会的职责,《条例》作出了规定,但存在不完善之处,实践中存在疑问,如:业主公约由谁来草拟,业主委员会成员由谁来提名,特别是对议事程序,《条例》中的规定不具有可操作性。目前,业主大会的矛盾主要集中在三方面:一是业主大会不能以自己的名义实施法律行为,不能对等谈判,不能与专业公司签约,

3、甚至不能行使诉讼权利,法律主体地位难以确立;二是业主大会权威性不够,不能以自治组织的名义请求停止违反义务行为,损害赔偿,难以以业主公约约束全体业主;三是《物权法》与《条例》中过高的出席率(《条例》第12条第1款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2投票权的业主参加”)和表决权数(《物权法》第76条第2款规定“重大事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二业主且占总人数三分之二以上的业主同意;其他事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数

4、过半数的业主同意”)的要求使得业主大会效率低下,无法有效集中业主意志。2.业主委员会的现状。业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。根据我国《条例》第15条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构”。业主委员会的职责共5项,但法律对于业主委员会职责的规制与业主大会的非常设性以及其规定业主委员会是业主大会的执行机构这一性质紧密相关,职责范围非常狭窄。目前,业主委员会在其运作过程中存在的主要问题是:(1)业主委员会滥用职权。如未经业主同意,私自将物

5、业小区内部停车场向外出租;不按照业主要求公开维修基金明细账等;(2)与前一现象相反,还有相当大一部分业主委员会表现出了不作为,对涉及业主利益并且明显是其职责范围内的事务不管不问;(3)业主委员会性质模糊,是否有资格独立从事民事活动尚无定论。二、业主大会、业主委员会法律地位分析1.业主大会的法律地位分析。从当今各国的立法与实践来看,大多数国家都引入了业主团体的概念,它是物业管理所有权人为了对其所有的物业进行管理和使用,维护自身合法权益和物业整体利益而组成的具有民主性公益性的自治组织。对此,各国、各地区形式不一,

6、如,美国称之为业主协会,由业主大会、管理委员会和专门委员会构成;日本区分所有人之团体包括三类:管理团体、管理团体法人及社区管理团体;我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定了业主团体的管理组织包括区分所有权人会议、管理委员会、管理负责人及管理服务人;而我国的物业管理立法中并未引入“业主团体”的概念,实际使用的相似概念是“业主大会”,业主管理的组织机构是业主大会和业主委员会,业主大会是物业小区的最高决策机构。就我国的现实来看,业主大会均由全体业主组成,其功能有二:第一是作为业主的意思决定机关;第二是作为全体业主的

7、议事形式。在物业管理发达的国家,业主大会的两个功能同样明显,而从我国的立法现状和公众认知水平来看,我们吸收了业主大会的议事形式,却尚未充分认识其第一种功能。有学者呼吁,我国应尽快制定建筑物区分所有权法,并应紧随业主管理团体法人化之基本潮流,建立业主管理团体法律制度,并采取慎重立场,借鉴日本关于业主管理团体的立法模式[1]。国务院《条例》颁布后,主张“业主大会”具备主体资格的逐渐增多,理由是《条例》第二章有关“业主及业主大会”规定:一切权利属于业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物

8、业管理企业签订物业服务合同。由此认为,业主委员会仅是代表,业主大会才是物业主体。笔者认为业主大会为非常设机构,作为一个会议组织难以承担主体资格。同样,业主大会也面临业主委员会一样的财产与责任承担和法律登记问题。业主大会作为一个松散型组织,如果被赋予法律人格,既不易操作,也缺乏法理基础。这种许多人组成的松散型、不固定的集体,如同股份公司的股东大会,没有固定的人员,如果走过去共同诉讼(集团诉讼)的老路,