格林绿色港湾3期营销策略思考

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1、实效营销践行者格林·绿色港湾三期营销策略思考发展商：河南省海德佳置业有限公司策略：深蓝地产机构时间：2011年1月PART1：解读周口房地产如果说2008年是周口市政府分区规划城市发展的起点那么，2010年则是周口市区域功能迅速彰显的一年今后3—5年周口市城市化进程将进入高速发展期周口房地产市场总述近年周口市GDP增长情况2007年上半年生产总值353.34亿元，比2006年同期增长11.7%，2008年生产总值904亿元，较07年916亿元有所下降，2009年生产总值1073亿元，年增长11%

2、，此说明周口市经济发展势头良好。近年人均可支配收入增长情况由上表可以看出，周口市目前经济水品呈现逐年上长趋势，且后势较为强劲。近年人口年增长情况2007年周口市总人口1006万，2010年总人数增至1105万，年增长人口约25万，增长率9.84%。2003年周口市区人口39.8万人，2010年市区总人数增至60万人，城市建设用地63.19㎡，人均建设用地105.31㎡/人。2003—2010年，市区增加20多万人，平均年新增人口3万人，按照目前周口市城镇居民人均居住面积29.3㎡,30000人×2

3、9.3㎡/人＝879000㎡，如此巨大的人口增长量和住房需求量，必然导致房地产市场的巨大需求。就2010年12月份对市场主要监控楼深度市调情况来看，4月份至今，监控楼盘发售面积约485298.4平方（此数据为主要竞争楼盘发售面积，市场实际发售面积及成交量要大于此数据）成交344267.86平方，销售率在71%左右。去化特点：就监控楼盘去化比例来看，越是品牌好、品质高的楼盘去化率越高。投放量和成交量的逐渐放大，验证了市场供销两旺的需求关系。2010年主要监控楼盘投放及去化12月份主要监控楼盘销售均价

4、周口市房地产市场自2006年房价开始出现明显上涨，由最初的1478元/㎡,上涨至2010年2900元/㎡，销售均价的逐渐上升，也再次证明了周口市房地产市场开始逐渐走向成熟。随着城市化进程的不断加快，市场投放量和成交量的不断放大，居民经济收入的不断提高，物业的品牌、规模、品质、规划将成为人们未来置业的重要考虑因素，而这一根本观念上的转变，必将使楼盘之间档次、价格差距越拉越大。建业森林半岛：依托品牌知名度和实力，成为导向性楼盘已成为不争的事实，就已经开始认购三期5栋小高来看，预计均价在3800元/㎡。

5、而后续产品又多为临河景观位置，销售均价必将突破4000元/㎡。建业联盟新城：西区建业联盟新城的动工开建，前期入市产品为花园联排别墅，预期均价在5000元/㎡以上，甚至会出现6000元/㎡的单价，这将在很大程度为区域乃至整个周口房地产市场提供了一次较大价格提升空间。万达熙龙湾：凭借多层产品的紧缺性和前期形象的品质化包装，现市场口碑紧随建业，一期一批次的快速售罄，二批次的及时加推已为市场造成了抢购热销的印象，后期价格上涨空间很大。锦都、香檀山：两项目依托优越的地理位置和周边成熟的生活配套，均价也都在3

6、200元/㎡以上，但受规模、绿化、周边环境的影响，上升空间已不是很大。纵观目前在售楼盘剩余产品的特性和走势，周口市场均价即将进入高速的上升阶段，而品质楼盘与普通楼盘的差价也将越拉越大。周口市房地产价格走势预判市场主要监控楼盘个案建业森林半岛基本信息：项目总占地372亩，总建面积58万平米，预计分6期开发，现已开发至3期。一期9多层186套，09年4月18日入市，10年7月10日交房入住，现已售罄。二期8栋多层，1栋20F高层，2010年5月22日开盘，（11#、12#、16#、18#、19#、20

7、#、21#、22#、23#）约280套房源，现基本售罄。二期户型配比：155㎡4房24套；126—142㎡3房168套；91㎡2房12套；220—250㎡复式叠拼8套。高层为2梯3户，其中85㎡两房20套，128㎡㎡三房40套，带入户花园。三期5栋26F高层，1梯2,1梯3,2梯2,2梯3，约548套，现全部封顶，12月18日在周口饭店举行红酒会暨产品说明会，年后开盘。户型配比：85—115㎡两房78套；120㎡三房50套；130—135㎡三房320套；140㎡三房100套。香檀山基本信息：项目总

8、占地28亩，总建面积12万平米，6栋27层，现推一期3栋（C、E、F），约438套；二期3栋（A、B、C），约1000套，预计明年分批推出。一期面积区间：31—56㎡一室一厅（1变2），50套，约占10%；81—95㎡两室两厅（多功能厅半面积赠送，2变3），200套，约占48%；114—124㎡三室两厅（3变4），80套，约占18%；131—137㎡三室两厅108套，约占24%二期面积区间：40—50㎡一室一厅（A、B两栋），4梯44户约800套。90—130㎡两室（D栋），2梯3