基于物权法基础完善控制性详细规划编制和实践

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1、基于物权法基础完善控制性详细规划编制和实践摘要：控制性详细规划是一种有效地控制城市土地利用和强化城市管理的技术手段，但当前控制性详细规划编制忽视公民物权权益，尤其是物权法的出台，使得加强和完善控制性详细规划编制显得尤为重要。下面，笔者就基于物权法的基础上，对如何完善控制性详细规划编制提出自己的一些粗浅看法和建议。关键词：控制性详细规划；编制；地块划分；动态规划；公众参与中图分类号：F301.0文献标识码：A文章编号:控制性详细规划是以城市总体规划为依据，对一定时期内的城市局部地区的土地利用、空间环境等做

2、出的具体安排，是具体落实城市总体规划各项战略部署、原则要求和规划内容的关键环节。2008年《城乡规划法》的实施对城乡规划建设事业产生了巨大的影响，该法明确了控制性详细规划的法律地位，表明了控制性详细规划对城市规划建设发展起着不可替代的作用。但是，由于控制性详细规划编制本身存在的问题，使得地块划分不符合实际状况、忽视现有物权主体利益等问题，使规划的实施面临重重困难，控制性详细规划的实质就是设定或调整物权权益，所以《物权法》的颁布实施对控制性详细规划的编制和实践均产生显著的影响。《物权法》的实施促使控制性详

3、细规划编制和实践应更加尊重物权，因此，本文就基于物权法的基础上，对如何完善控制性详细规划编制和实践进行探讨，期望能对控制性详细规划的发展有所帮助。1完善控制性详细规划指标的科学性从目前情况来看，控制性详细规划的编制对强制性指标的确定往往缺乏可靠依据，这控制性详细规划容易出现失效的局面。城市土地具有内在的经济价值，控制性详细规划的关键任务之一是实现土地的综合价值。作为强制性内容的各项指标直接影响土地的综合价值、开发商的经济效益、市民的居住生活环境、城市社会综合环境质量等方面。因此，各类强制性指标的经济和社

4、会意义是指标赋值时不容忽视的关键因素。2地块划分应以产权地块为基础目前我国控制性详细规划的地块划分主要是以景观和环境（以道路分割为主）作为划分依据，产权地块（严格地讲,在我国应当称为使用权）的划分缺少标准化的概念。城市开发建设行为往往和产权地块密切相关，产权地块可以说是开发活动在用地上的最基本单元和城市形态肌理的重要组成元素，从法规控制上来看其形态肌理越是规整有序则越简便统一。按照用地产权划分的地块能更好地满足各自的用地规划、建设控制、审批管理等要求，并建立完整的与产权边界相关联的信息化管理地籍资料。忽

5、略了产权地块层面因素，就会出现很多操作上的不便。以产权不同的相同用地性质的相邻地块为例，如果不按照产权进行地块划分，一旦其中一个地块有调整意向，则另一地块需要被迫捆绑在一起进行论证。所以产权地块划分的标准化问题非常值得作深入研究。今后应考虑将产权地块作为基本单元划分的重要依据，增强对产权地块的经济效益的认识。3控制性详细规划成果中增加经济分析及可行性分析3.1论证拆迁的必要性城市规划编制实质上起着重新调整物权的作用。但是目前城市规划编制却存在忽视物权的现象，主要表现在：规划编制的现状调查中大多重视对地形

6、、地貌、自然资源和人文资源的调查分析，而对编制对象的法律权属状况很少做调查分析；规划编制中主要以功能布局和基础设施配套为中心，看重编制对象一一土地，而对拆迁原住农民或居民的利益很少考虑，对大片居民点拆迁的必要性，如何进行安置等问题几乎很少作交代：大多重视建设项目本身，而轻视建设项目对周边产权有侵害影响的研究。如一条简单的规划路，为了图面好看要画成拉直，其实拐一个弯就可以避免大量民房的拆迁。又如一个垃圾填埋场位置的确定，将会对周围的地价,周围的居民生活环境产生重大影响，超高层建设项目位置的确定，将会对周围

7、采光、通风、日照、交通等产生影响，改变周围居民的生活环境。总之，在城市规划方案制定中规划师大多只顾“随意”在图纸上画圈划线，而忽视了城市规划方案的制定直接关乎公民的物权利益。3.2加强土地开发建设的经济分析用地经济性分析是通过地价、房价、区位、地块拆迁补偿等的成本一收益经济分析，优化土地使用与开发强度。这部分内容需要规划设计人员深入了解土地、房产和拆迁补偿安置等情况，作详细研究。该项工作内容也是控制性详细规划体现科学性的重要依据。例如可以将全市划分为不同的地价区域，作为确定各项指标的参考，高地价区域提高

8、建筑密度和容积率，低地价区域则相反；在土地拆迁补偿方面，由于新建小区和拆建小区明显存在差别，新建小区基本不存在拆迁成本，而拆建小区存在较大的拆迁成本，所以在控制性详细规划容积率确定时，明确了相邻地块新建小区的容积率要比拆建小区容积率低，这样保证了新建小区的环境得到改善，同时拆建小区的高成本得到补偿：面积较大地块和面积较小地块的容积率也不一样，因为面积较大地块应该配更多的公共服务设施和公共绿地，容积率必然要低一点。3.3增加政策保障篇章规划宏