公租房换租决策模型地研究——以重庆市为例

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1、StudyonreplacingrentDecisionModelofpublichousing:CaseStudyofChongqingAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementfortheMaster’sDegreeofmanagementByWangLiliSupervisedbyProf.YeKunhuiSpecialty:ManagementScienceandEngineeringCollegeofConstru

2、ctionManagementandRealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaMay,2014重庆大学硕士学位论文中文摘要摘要近年来，我国公租房建设大力推进，公租房制度也受到了各界的广泛关注。随着全国各地公租房逐步建成运营，人们的关注点已经由最初的规划建设转移到现在的后期运营管理。现阶段对公租房后期运营管理的研究已经较多，但更多的是关注行政管理、准入审查、退出机制等方面的问题，对租户在租赁期间产生的换租需求关注还不够，这方面的研究还有所欠缺。在后期运营管理过程中，由于租户工作

3、存在变动性，换租问题不可避免。公租房作为保障性住房体系的重要组成部分，若只能解决住的问题，忽视对保障人群后期生活需求的考虑，其作为保障房的意义就会大打折扣。重庆市作为首批试点城市，大力开展公租房建设，积极探索公租房建设的新模式。鉴于我国之前的保障房建设明显缺乏对空间平衡性功能的考虑，导致存在不同程度的空间布局不合理现象。重庆市公租房建设规划之初就引入了“职住平衡”理念，指出公租房所在的21个大型聚居区均结合周边产业发展来布局。而公租房的目标群体包括刚毕业的大学生和农民工，他们的工作变化性比较大。这样就会产生在租赁过程中的动态不

4、平衡。重庆市公租房管理制度虽然对换租做了具体规定，但是在实施过程中，换租对象主要是更换户型、面积的租户，对工作变动导致换租的租户关注度不够。因此，基于职住平衡理论，本研究提出了“职住动态平衡”理念，旨在解决租户在更换工作地址产生换租需求后，尽快实现换租、达到新的职住平衡。研究基于上述背景，对重庆市公租房换租管理流程进行分析。由于租户在进行换租选择时，需要从大量换租房源中筛选合适公租房。但是由于系统只能筛选出与目标正好匹配的公租房，若无匹配公租房，则可能使租户漏失与目标接近的公租房信息，导致不能及时换租。为此，研究引入可拓学中的

5、可拓策略生成方法，扩大租户的选择范围，提高系统筛选效率。研究首先对公租房申请表中的信息进行分析，并查阅大量文献，确定研究需要的特征参数。再建立换租问题的可拓模型，确定各特征的关联函数后分析问题的相容度。对不相容问题进行可拓分析和可拓变换，生成相容度大于0的策略，对多种策略进行优度排序。最后，研究基于重庆市目前已签约入住的公租房社区的相关数据，对换租决策模型进行了模拟检验。模型检验结果表明：换租可拓决策模型具有很好的适用性和可行性。研究的意义在于：一方面可以补充关于公租房管理的相关研究，为我国公租房的健康运营提供参考;另一方面，

6、将可拓学与公租房管理结合，有利于以后进一步完善可拓策略生成方法及其应用。I重庆大学硕士学位论文中文摘要关键词：公租房，职住动态平衡，换租，可拓策略生成II重庆大学硕士学位论文英文摘要ABSTRACTInrecentyears,publicrentalhousingconstructionhasbeenvigorouslypromotedinourcountry,thepublichousingsystemalsohasreceivedthewidespreadattentionfromallwalksoflife.Withth

7、ecountry'spublicrentalgraduallyputintooperation,people'sfocushasshiftedfromtheinitialplanningandconstructiontothepresentpost-operationsmanagement.Atthisstage,therearemoreresearchaboutpost-operationsmanagementforpublicrental,butmoreattentiontoadministration,accessrev

8、iew,exitmechanismandotherissues.Attentiontoreplacingrentdemandofthetenantduringleaseisnotenough,researchinthisareahadbeenlacking.Intheproc