北京伟业顾问——山东某大盘项目市场定位与产品

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1、产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计住宅产品定位建议住宅产品定位建议¢走产品“差异化”路线充分挖掘区域价值并坚持走差异化路线，与周边直接竞争项目错开正面交锋时段（如，沂河花园4期、清水湾等）；有效提升住宅品质与价格，提升项目形象与品牌。本项目潜在供应入市沂河花时间I期II期III期清水湾尚城园90-1102006年50-70110-1301502007年70-200110-130180-200120-1802008年140-160200~~~产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计住宅产品定位建

2、议住宅产品定位建议¢产品多元化组合设计中高密度住宅产品多元化组合设计，兼顾“紧凑”与“舒适”户型，拥有跳跃的户型面积区间，使项目面对的客户群更加有针对性；保证本案产品品质与价格成良性的正比关系，保持对区域市场客户的吸引力。产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计一期紧凑＋舒适户型：4000元/平户型布局户型布局米；40-60万元/套°东端边单元价值高、售价高，设置四居；三期景观大宅：°中部价值均好，价格4400元/平米；适中，设置舒适型三55-90万元/套二期紧凑＋舒适户型：居；4000-4200元/平米；°地块西部价

3、值低，受45-65万元/套外界干扰较大，设置紧凑三居和二居。二居三居四居合计户型实用型紧凑型舒适型实用型舒适型面积范围90-110110-130140-160180-200>200户型数量4068606521981322248户套数比例18.0%38.0%29.0%9.0%6.0%面积比例约12.9%约33.7%约32.6%约11.9%约8.9%产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计户型配比户型配比目标客户户型建筑面积（m2）户型比例总套数（套）总面积（m2）客户D实用二居90-11018%4063.87万客户A紧凑

4、三居110-13038%86010.1万客户B/A舒适三居140-16029%6529.78万客户A/B实用四居180-2009%1983.56万客户A/D舒适四居>2006%1322.64万合计100%224829.96万产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计各功能面积指标各功能面积指标户型入口/玄关厨房起居室+餐厅主卧室卫生间/个次卧室书房阳台/个总建筑面积开间总进深实用两居2~35~721~3014~15.54.5~5.511~12无2.5~490~1106.9~7.59.9~11.1紧凑三居2~36~830~

5、3315~165~612~14103~5110~1309~10.511.1~12.3舒适三居2~46~830~4025~30(含卫)5~715~16103~5140-1609.6~1212~14实用四居2~48~1045~5030~35(含卫)6~815~18125~6180-20011~1414~16舒适四居2~412~1550~6535~40(含卫)8~1015~18125~6>20012~1515~16ò随着居室数量和面积的增加，各功能房间的面积均有增加；ò其中起居室、餐厅、厨房、主卧室和阳台的面积增加幅度可以相对明显，提升品质；ò

6、以节约面积为目的，入口玄关、次卧室和卫生间的面积增加幅度就无需太明显或可以保持不变；ò按照户型一般分类，随着居室数量和面积的增加，开间进深的变化也有一定的适宜范围；ò户型设计中应尽量提高房屋使用率，做到80%以上为宜。产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计户型设计原则户型设计原则根据项目特性和结合客户需求特点，本项目户型设计应具备以下原则：户外景观利用最大化扩大南向采光面丰富户型的居住功能强调其空间的丰富性和灵活性确保居住空间的合理性提高居住舒适度追求亮点与附加值明卫设计的应用产品定位产品定位产品定位——————单体

7、设计单体设计单体设计户型主要功能布局及有关细部要求户型主要功能布局及有关细部要求最大挖掘项目的景观价值，最大可能地欣赏景观，建议在户型设计中考虑：主卧室保证朝南起居室要尽量朝南采光要求南侧可设计为落地窗景观要求边单元可设计转角飘窗北侧、东侧阳台可设计为“异型”产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计强化功能性设计强化功能性设计在满足基本功能前提下，强化局部的功能空间，增加产品竞争力。产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计户型内部空间变化户型内部空间变化错层设计通过错层布局改变室内局部层高，使空间产

8、生多维变化，增加室内空间的趣味性。产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计户型内部空间灵活性－多功能半居户型内部空间灵活性－多功能半居多功能房多功能房产品定位产品定位产品定