伟业顾问房地产项目市场定位报告(.pptx

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1、潮白河·孔雀城项目市场定位报告2008年8月第一篇本项目核心价值挖掘从三个孔雀城项目对比分析，探求潮白河孔雀城的核心特性。.（.....）专业提供企管培训资料“孔雀城”项目对比分析固安县安平镇潮白新城香河县北京1、大区位价值：潮白河孔雀城处于北京“正东”区位，地段价值较高。项目永定河大运河潮白河区位正南东南正东在三个项目中，本项目所在东部区域人群的购房款占收入比重最高北京东部人口多为有稳定收入的人群，收入用于购房比率最高北京东南部发展加工业，收入用于持续投入生产的比重较高，置业比率较低北京南部发展物

2、流、零售业，收入用于生意流通比重较大，置业比率较小.（.....）专业提供企管培训资料“孔雀城”项目对比分析固安县安平镇潮白新城香河县北京2、绝对距离：潮白河孔雀城距北京市内30公里，绝对距离近。项目永定河大运河潮白河距离39公里43公里30公里30公里43公里39公里.（.....）专业提供企管培训资料“孔雀城”项目对比分析3、自驾车条件：交通可达性一般，距离高速出口相对较远，途中成熟度较差。项目永定河大运河潮白河自驾车高速直达高速高速＋村庄武兴路友谊大桥本项目首开区路线1路线2路线3本项目路线1

3、：102国道向南一段乡路路线2：经过友谊大桥沿河堤路和渠进入项目路线3：经过友谊大桥直行走新路目前走路线3至项目，新修道路但周边环境一般，未能体现出本项目的最大临潮白河资源。路线2沿河堤路通往本项目是能最大化体现项目的水景价值，是更佳选择。.（.....）专业提供企管培训资料“孔雀城”项目对比分析4、公共交通系统：公交系统不完善，到达性弱。项目永定河大运河潮白河公交1趟1趟2趟线路一京哈—燕郊—现状县、乡级公路—项目可乘坐930至燕郊再打车至本项目线路二京通—通州城区—武兴路—友谊大桥—项目可乘坐北

4、京游乐园-大厂的938或地铁八通线至土桥站，转坐小巴车线路三京沈—漷县—武兴路—友谊大桥—项目；线路自驾车路线公交路线.（.....）专业提供企管培训资料潮白河“孔雀城”项目对比分析5、自然资源：本项目紧靠“河、渠”，景观资源在全北京也属上乘。项目永定河大运河潮白河自然资源较好一般最好.（.....）专业提供企管培训资料“孔雀城”项目对比分析6、区域现状配套：潮白新城尚处整体规划阶段，区域成熟尚需时日。在三个项目中，潮白河孔雀城的各项配套均无，而产业和休闲配套大运河孔雀城占优，市政配套固安孔雀城占优

5、。项目永定河大运河潮白河产业配套产业园香河家具城无生活配套无无无休闲配套无酒店、会展、度假无市政配套县城学校、医院无无.（.....）专业提供企管培训资料“孔雀城”项目对比分析7、产业支撑力度：本项目是潮白新城第一个开发居住项目，产业带动将滞后。大厂现代服务业基地的产业定位是：现代服务业＋民生产业产业拟重点发展的细分产业现代服务业ITO/BPO文化创意产业教育培训、休闲旅游、现代物流民生产业食品饮料制造及批发五金家电制造及批发文体用品制造及批发家居装饰制造及批发纺织服装制造及批发项目永定河大运河潮白

6、河城市化进程相对快慢慢.（.....）专业提供企管培训资料“孔雀城”项目对比分析项目永定河大运河潮白河区位正南东南正东绝对距离39公里43公里30公里自驾车高速直达高速距高速出口相对较远，现状环境一般公交系统少少少自然资源较好一般最好市政配套县城学校、医院无无城市化进程相对快慢慢.（.....）专业提供企管培训资料“潮白河·孔雀城”项目特性相比永定河孔雀城项目，本项目核心优势1：北京正东－大区位价值突出！但同时也面临最大的劣势：河北大厂－区域认知度低！对策1、交通条件的短期内改善，尤其的针对自驾车通

7、达性的改善；2、河堤路的建设－让客户能直观感受到临潮白河的景观优势。“潮白河·孔雀城”项目特性相比永定河孔雀城项目，本项目核心优势2：潮白河、群英渠－稀缺的水资源！北京一向缺水，所以：放大做足“水”的文章，将水价值最大化，提升宗地价值；首开区更要做到景观先行，塑造亲水别墅形象。.（.....）专业提供企管培训资料潮白新城“潮白河·孔雀城”项目特性从所处区域城市化发展水平来判断项目属性，相比永定河孔雀城项目，本项目同样是郊区化居住属性明显！我们可以看到对大厂－潮白新城的城市功能规划是：未来将与北京东部

8、组团式的通州新城和燕郊的规模相均衡。大厂位于京津的过渡带距离北京更近，距离北京市中心40公里距离CBD核心30公里大厂距离北京东南两大居住板块通州和亦庄分别为15公里和20公里.（.....）专业提供企管培训资料大厂与燕郊类比大厂比燕郊滞后发展5-8年的时间，并且交通等客观属性不及燕郊，燕郊前期也是以低密度住宅为主。燕郊大厂与京距离40公里40公里市政交通102国道快速路公共交通公交930地铁8通线倒小巴区域配套成熟不成熟住宅发展5年0.5年区域认知度较高极低同样与北