伟业顾问-豪宅解析兼谈房地产市场产品定位培训

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1、豪宅解析豪宅解析——兼谈房地产市场、产品定位兼谈房地产市场、产品定位北京··伟业顾问2007年11月故宫颐和园后海恭王府课程纲要豪宅的定义与分类系统的定位工作方法案例分析豪宅定位要素豪宅的定义与分类定义豪宅特性A——充分挖掘用地价值，用区位定义身份特性B——探寻客户的深层需求，用需求定义细节特性C——符合时代特征，用潮流定义个性豪宅为人，又因人而各有不同。非学术重操作的豪宅分类充分刺激世俗的浅表神经超常尺度挖掘区位价值研究现状的升级国际品牌和国际化标准精细的产品及服务的附加价值城市豪宅的分类充分刺激世俗的浅表神经北京贡院六号威尼斯吹金粉水晶灯、66张牛皮墙纸、17遍的烤漆工艺充分

2、刺激世俗的浅表神经顺景园充分刺激世俗的浅表神经顺景园充分刺激世俗的浅表神经顺景园超常尺度碧水庄园超常尺度紫园总占地面积1,380亩，其中水面积达300亩。上海紫园由13个岛和1个，规划建造别墅150余栋，每户平均占地8亩以上。超常尺度紫园最高单栋别墅售价达到1.3亿人民币挖掘区位价值北京银泰中心挖掘区位价值世贸国际公寓深入研究现状的升级慧谷根园深入研究现状的升级万城华府国际品牌和国际化的标准公园大道公园大道国际品牌和国际化的标准季景沁园国际品牌和国际化的标准季景沁园国际品牌和国际化的标准上元国际品牌和国际化的标准上元生活在台地坡景之上国际品牌和国际化的标准上元精细的产品及服务的附

3、加价值东方之子东方之子降板式浴缸空中花园万国城MOMA万国城MOMA天棚柔和辐射冷暖系统、置换式新风系统、可调式外遮阳系统、中央吸尘系统等科技系统，恒温又恒湿，完全舒适享受。精细的产品及服务的附加价值诚品建筑/讲究学问的建筑通用时代国际中心精细的产品及服务的附加价值小汤山别墅系统的定位工作方法系统的定位方法分析过程定位结论项目基本情况项目基本情况基本假设基本假设用地分析用地分析市场定位市场定位产品定位产品定位概念设计概念设计市场分析市场分析政府政策分析政府政策分析发展商分析发展商分析经济测算经济测算四把尺子之一、二定位结论用地分析用地分析区域规划与发展区域规划与发展市场分析市场分

4、析市场已有供给市场已有供给交通条件交通条件市场潜在供给市场潜在供给周边环境周边环境市场需求/客户市场需求/客户地块条件地块条件重点个案重点个案四把尺子之三、四定位结论开发商要求开发商要求规划条件规划条件性质性质利润额利润额控高控高资金回收速度资金回收速度规模规模品牌与形象品牌与形象容积率容积率基本假设经济效益比较经济效益比较基本假设基本假设市场定位市场定位保守保守激进/高风险激进/高风险中庸中庸定位结论市场定位市场定位产品定位产品定位物业类型物业类型经济技术指标经济技术指标物业档次物业档次总体规划总体规划目标客户群目标客户群单体设计单体设计案例分析通用国际时代中心项目基本情况¾位

5、于朝阳区建国门外大街永安东里¾北邻长安街、南对通惠河、东临建外SOHO、西临万豪国际公寓¾占地约3.2万平方米，80%为居住用地，居住总建筑规模10万平方米，容积率3.92用地分析•城市中心区•良好的发展与升值潜力•地段的稀缺资源CBD边缘，景观城市中心区地价燕莎商务区•使馆区的延伸•五星级酒店的集中区•已形成国际居住及高档物业的概念•具有深层次及固定的形象东直门外　用•规划中的国际水准城市交通枢纽核心地•具有增值的潜力分•现有高档物业较少，底蕴稍显不足CBD地区析•500强最集中区域，目前聚集资源、能量最强•规划水平最高、升值空间最大地区•直接关系北京国际地位的终极指标•将来势

6、必成为中国经济、商务的中心CBD地区建外具备豪宅的•长安街的延长线，具有一定的历史和情感积淀•与CBD重叠部分是新人文和旧贵族派的有趣结合，先天条件势必成为最适合新时代贵族居住的区域如何在CBD商圈内最大限度的挖掘土地价值？°偏商还是偏住？°大户型还是小户型？用地分析用地分析°景观资源—通惠河景观带°邻路性相对不足，环境较为安静纯居住型物业市场分析市场供给情况分析寻找市场空白点深入挖掘客户潜目标客户需求特征分析在需求项目的市场定位市场供给情况供应量较大，开盘相对集中小户型商住公寓大量推出，产品同质化现象严重，市场竞争激烈以中、小户型为主面积集中在100—250平米之间，其中150

7、平方米约60%跃层、复式所占比例较小约为5%区域均价12900元左右市场需求分析通用时代的高端客户的基本需求特征：客户群•热爱都市生活，CBD首选•年龄在35-45岁，高学历，大部分有CEO海外生活背景，鉴赏力强阶层•要求身份地位的象征，满足虚荣职业经理人•二次购房，增值，保值，•金领阶层，价格敏感度不高白领阶层•注重安全，跟风°注重私密性，强调安全感低端客户°对差异化产品的追求市场需求分析市场定位外部因素通用时代附：（区位）产品性能区位：未来规划与升值潜力产品1(高)产品3基础