伟业精品-永丰嘉园项目市场与产品定位汇报

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1、B.A.Consulting永丰嘉园项目市场与产品定位汇报汇报思路原定位问题的提出用地分析市场分析开发商分析新定位原定位存在的问题如何解决问题经济效益对比分析方案1方案2方案3产品定位建议项目分析分期开发建议项目分析一、项目概况位于西部山后地区，南临北清路，西临永丰东环路；是永丰产业基地规划的住宅配套；总建设用地约39.4公顷，总建筑面积约49万平方米，容积率约为1.17，建筑限高为32米项目分析二、原产品分析原方案规划有9个组团，住宅地上总建筑面积约399559平方米，非配套公建（可售）约为9384平方米

2、，配套公建（不可售）37482平方米（包括8500平米学校、3000平米幼儿园、13000平米商业、3500平米会所等）；物业类型以6层或9层带电梯板楼为主，及联排、双拼、双跃、11层塔楼等，详见右侧表格；各物业类型分布：1、5、6、7、8组团为板楼，2、3组团为叠拼、联排、双拼，4组团为叠拼和板楼，9组团为塔楼，非配套公建主要分布在9组团停车主要依靠地面停车解决物业类型户数户型面积（m2）双拼28户约285联排162户约230～265叠拼100户约200～220（无地下室）板楼（约2136户）1居312户

3、约652居1103户约100～2003居564户约130～2304居157户约170塔楼484户——小计2910户——项目分析三、开发条件与现状原总体规划方案已报批通过，项目内部道路部分已建设，路网系统基本确定；3、4、5、6、9组团已经立项，1、2、7、8组团预计于今年6月之前获取立项；9组团定位为农民拆迁安置及园区倒班宿舍，北侧3栋已经开工建设北面学校计划与北航合作办学，9组团南侧2栋住宅作为其配套，9组团方案基本确定；4组团叠拼（双跃）已开工建设，两栋板楼也已获取开工许可证；4组团东侧部分和5、6组团

4、还未进行拆迁。原定位通过以上对项目的分析，得出原方案的定位基本分析：物业类型：以6层或9层带电梯板楼为主，部分联排和叠拼，少量双拼；档次：根据开发商提供：板楼毛坯约5200元/m2，叠拼约6800元/m2；主力户型总价：板楼约50～70万元，叠拼140～150万元；客户群：主要面向园区企业的各阶层工作人员、以及项目所在区域居民。问题的提出基于原方案的定位，提出以下问题：是否符合区域特点和未来1-2年的发展情况，充分发挥地块的优势？是否符合市场需要，具备较强的竞争力？是否能够实现经济效益最大化？产品是否具备足

5、够的差异化特点和较强的竞争力？用地分析一、区域规划永丰产业基地是中关村科技园区16个重点建设项目之一，目前规划面积约4.5KM2，按不同用地性质划分为4个工业生产区、1个公共服务区、1个生活居住区（永丰嘉园），其中生活居住区原规划居住人口约1～1.4万人，现调整为约0.9万人；除永丰产业基地外，周边还规划有航天城、中关村软件园、上地信息产业基地、北大生物城、环保科技园、中医药科技园等园区；超大型多功能购物中心——中关村国际商城距离本项目仅3KM左右。用地分析二、区域发展现状永丰产业基地于2001年开园，基地

6、全部建设完成约需8～10年；目前已完成基础设施的建设，包括安泰科技、用友软件、富力通、北大维信等高科企业已入驻或确定入驻，即将进行其厂房及研发基地的建设；现有入驻企业不多，未来2年为企业的开发建设高潮。用地分析三、交通条件道路交通五环路取消收费，圆明园西路及永丰路的拓宽开通、北清路良好的道路状况，为本项目提供了良好的交通可达性；根据实地踏勘，本项目距离城区（四环）大约仅需20～30分钟，主要通过以下两条线路到达：西线：五环路－圆明园西路－永丰路－北清路－本地块，通过此线使本地块与中关村、上地以及西部地区联系

7、更加紧密和方便东线：京昌高速－北清路－本地块，高速公路收费为5或者10元（五环上京昌高速为5元），通过本线路使本地块与马甸及亚运村地区建立了有机的联系除上述两条线路以外，未来规划建设的京包高速路，将与上述两条线路一起形成本项目“三横一纵”的便捷交通体系。用地分析三、交通条件公共交通目前本地块还没有公交站点，沿北清路只有365、临7路，公共交通条件不发达；在永丰基地的西北侧设置有公交场站，预计未来随着整个园区日益成熟，入住企业和人数的提升，更多的公交线路会被引入。用地分析四、周边环境自然环境位于西部山后地区，

8、周边建筑密度及高度都比较低，空气质量较好，可以看到西山，自然环境相对良好，但是缺乏可直接利用的景观，类似香山、百望山、京密引水渠等；人文环境区域周边人文气氛浓厚，有圆明园、颐和园、大觉寺等风景名胜，也有清华、北大、中科院等高等学府及科研机构；配套设施目前项目周边基本没有商业、学校等相关配套服务设施，但是随着园区公建服务区和中关村国际商城的建设，情况会得到改善用地分析五、用地分析结论区域未来具备较大的发展潜力，和良