广州市商品住宅价格时空变化研究

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1、广东工业大学硕士学位论文广州市商品住宅价格时空变化研究姓名：钟敏申请学位级别：硕士专业：土地资源管理指导教师：杨国清201205摘要随着房地产市场的不断发展以及住房制度改革的不断深化，广州市住宅的商品化程度大幅提高，住房消费也在城市居民生活消费中占了十分重要的位置，房价问题日益成为关注焦点，研究广州市商品住宅价格时空变化，具有重要的理论和现实意义。本文以广州市中心六区2000年至2010年商品住宅价格样本数据为基础，应用Excel的统计分析功能描绘商品住宅价格散点图和柱形图，分析其总体变化趋势以及各个区商品住宅均价的时间变化特点，揭示时间变化规律；应用地理信息系统软件Mapinfo建立广

2、州市商品住宅价格空间数据库，对商品住宅楼盘信息数字化并制作专题地图，通过住宅价格空间分布图和三维立体图，分析商品住宅价格空间变化特点，揭示空间变化规律；采用SPSS的多元回归和主成分分析功能，选择地区生产总值、房地产开发投资额、城市居民人均可支配收入、全市户籍总人口数、城市化率、一年贷款利率、住宅用地成交均价、商品住宅的竣工面积、销售面积9个因素对商品住宅价格变化的驱动力进行定量分析。研究结果表明：(1)时间变化方面，2000年到2010年，广州市中心六区商品住宅价格总体上不断上升，由4538元／平方米上涨到15950元／平方米，年平均增幅为14．19％；商品住宅价格略低于商品房价格，两

3、者走势大体相同；商品住宅价格的变化与宏观经济形势密切相关；各区商品住宅价格持续上涨，涨幅差异明显，越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区的涨幅分别为12．54％、18．20％、16．26％、17．45％、14．03％、15．63％；各区商品住宅价格分布没有出现较大变异，其高低排序为：天河区、越秀区、荔湾区、海珠区、白云区、黄埔区。(2)空间变化方面，商品住宅价格呈现以越秀区、荔湾区西关、天河区珠江新城、海珠区沿江一带区域为中心向周边逐级递减的态势，中心区域24000元／平方米至48000元／平方米的价格区间，递减至周边区域9000元／平方米到21000元／平方米的价格区间；珠江河

4、北房价明显高于珠江河南；中央商务区珠江新城房价最高；交通发达区域房价高；地价昂贵的区域房价也越高。(3)从驱动机制来看，影响商品住宅价格的最主要因素为经济因素与金融政策因素。关键词：商品住宅价格；时空变化；多元回归分析；主成分分析；广州市AbstractWiththecommercialpeopertymarketandtheinnovationofhousingsystem，theextentofurbanhousingcommercializationisgettingincreasinglyhighinGuangzhouandhousingconsumptionhasbeenall

5、importantaspectofthedailyconsumptionofurbanresident，housingproblemhasincreasinglybecomeafocusofsocialconcernissues，it1SofgreattheoreticalandpracticalsignificancetostudytemporalandspatialvariationofcommercialresidentialhousingpriceinGuangzhou．Basedonthesampledataofcommercialresidentialhousingprice

6、ofsixcantraldistrictsofGⅨmgzhoufrom2000to2010，thisarticleuesdthestatisticanalysisofExceltodescribehousingpricescatterchartandcolumnchart，analyzethetendencyandtime。Varingcharacteristicsofcommercialresidentialhousingpricetorevealthetimevariationrule；Thenuesdthespatialanalysisfunctionofthegeographic

7、informationsystemMapinfotobuildthesDatialdatabaSesofcommerciaLlresidentialhousingprice，digitizetheinformationofcommercialresidentialhousingandmakethematicmaps，throughtheplanedistributionofhousingprice．thethreedimension