地票交易的金融市场分析精选

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1、地票交易的金融市场分析地票出台背景“十八亿亩红线”下的中国经济困局：中国楼市的资产泡沫的原因并不是货币太多，而是资产太少，即土地供应太少！例如2003年开始政府垄断土地供应，同时由于“十八亿亩红线”：农村土地不可流转，等同于大量农村宅基地的估值为0，所以造成了少量的城市土地对应大量的货币，城市的资产价格才会那么高!这就是为什么中国楼市从03－09年间形成一个超级大牛市的根源，同时由于农民宅基地估值为0，造成农村信贷困难，农村生产率低下，农民无法通过资产升值来增加财产性收入，造成了目前巨大的贫富差距。十八亿亩红线下

2、的恶性循环：农村土地不可流转——农村信贷越少——农业生产率低下——农民进入城市——城市人口越多农村人口越少——城市土地供应紧张——城市资产泡沫，农村贫困加剧——全国范围内贫富差距扩大重庆的地票交易最重要的意义在于，在满足十八亿亩红线要求，保证农业生产的同时，让农村土地可流转，进而增加土地供应量！优化全社会土地资源配置，打破上述的恶性循环；其对土地市场，资本市场，金融市场的意义重大。地票交易的作用全国城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.

3、8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义居住了9亿农民，其中有2亿人口进了城，未来还会有4亿农民进城。而地票交易有其三个重要作用。一．改变农地的先征后补，地票“先造地，再用地”，保证十八亿亩红线要求，同时有利于农村土地的集约化生产，提高农业的生产效率。二．地票交易的范围越大，其反哺农村的效果越明显，越是人口稀少，越是偏远地区其复垦的积极性越高，用偏远的农村宅基地复垦来交换城市用地供应量，其进城农民的宅基地“价值从无到有”，对进城农民的增收，减少贫富差距意义重大。三．解放了宅基地流转，打破

4、“十八亿亩红线”对中国城市化进程的用地限制，如果能够在更大范围内进行推广，未来城市土地供应量有可能大幅增长，对于抑制楼市泡沫，促进经济全面发展意义重大。地票运行四个环节（一）复垦。将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地，进行专业复垦为耕地。凡农户申请宅基地复垦，必须有其它稳定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源。同时规定复垦整理新增的耕地继续由原宅基地农民承包经营；自己不经营的，可再次流转，获得相应收入。　　（二）验收。经土地管理部门严格验收后，腾出的建设用地

5、指标，由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。　　（三）交易。在重庆市农村土地交易所开展“地票”交易。所有法人和具有独立民事能力的自然人，均可通过公开竞价购买“地票”。“地票”交易总量实行计划调控，原则上不超过当年国家下达的新增建设用地计划的10%。　　（四）使用地票。在城镇使用时，可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，但要符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。征为国有土地后，通过“招、拍、挂”

6、等法定程序，取得城市土地使用权。潜在问题与市场化改进可能地票市场目前依然有很多潜在问题，按照自己认为的潜在问题的轻重缓急排序，如下：一．复垦前期投入较大，必然牵涉宅基地信贷的“法律突破”。由于地票属于“先造地，后用地”，前期投入较大。据了解，对已有住房的宅基地进行复垦，其成本在5万元/亩左右，对于农民而言，这是一笔不小的投入，而进城的农民有2亿，未来还有4亿，所以宅基地复垦一定需要信贷的支持，否则无法大范围推广，而目前宅基地不允许进行抵押的法律“亟待突破”。二．地票交易容易出现地方性限制覆盖面小的问题。由于地票交

7、易覆盖范围越大，其土地资源优化配置效果越好，就越是长距离财富转移；地方政府可能不乐意让本地区的土地出让收益拨出一部分给外地农村，可能会本能的收缩地票交易的覆盖范围，这样就限制了地票的作用。重庆领先一步，与其作为人口最多，面积最大的直辖市是很有关系的。其他地区推广至少应在省级以上统筹覆盖。三．二级市场建设需要“地票落地细则”完善地票目前只有一级市场，没有二级市场，造成一级市场投资者风险无法分散，存在流动性风险；目前投资者最担心的是“地票落地细则”不够完善，比如“落地时间”不定。（在后面等价赎回权风险与设计缺陷有专门

8、分析）四．地票审批，验收，打包过程中，容易出现“权力寻租空间”。由于地票施行交易总量控制，如果总量太少，地票容易形成稀缺性，尤其是贫困地区农民，获取地票交易资格的“审批，验收，打包”权力就变得很重要，其过程中容易出现“权力寻租空间”。可以看到，笔者认为与地票市场化的最关键是农村宅基地抵押的法律突破，这也是农村土地流转的最核心的问题。如果能借地票交易的东风，完成对农村土地流