2010年惠州惠东·国际新城二期凌云居营销总纲

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1、惠东·国际新城二期凌云居营销总纲目录竞争动态分析2二期产品解析3二期价值梳理5营销推广策略6客户定位策略4项目概况简介1第一部分项目简介概述：项目主要经济指标概述，以及项目区位等。项目经济指标项目所处区位；营销推广思路；惠东国际新城项目概况总用地面积：约180566.35平方米总建筑面积：约501315.86平方米容积率：约2.4绿化率：≥35.07%项目总户数：约3504户车位总数：总计2675，地下室约2226个，地上约449个；一期用地：63480平方；一期建筑面积：75688平方；一期总户数：145户（一期4栋小高层花园洋房60户；

2、15栋联排别墅60户；2栋四合院20户；5栋独栋别墅；二期建筑面积：约174347.62平方米（1408户，占地32980.38平方米）一二期商业：56000平方米项目概况惠东国际新城项目区位项目区位惠东•国际新城位于惠东县平山，广汕路与环城南路交汇处，新汽车站东侧，紧邻惠东最大山脉——九龙山。项目至深汕高速出口仅10分钟、至惠州仅30分钟车程、至沃尔玛等商业中心仅3-5分钟，具有得天独厚的便利交通。发展规划片区规划策略实施重点产品策略产品价值敏感点细化及建议产品附加值敏感点细化及建议客户策略精确制导客户梳理体系——惠东片区客户、深圳各片区客

3、户项目价值、信息释放；豪宅客户项目感知通路中的敏感点价值传递（研究从客户踏足项目第一步后知道购楼完成路径中的敏感点）；提前做好工程组织，客户提前感受项目的居住级别价值。尊贵客户接待体系、诚意客户维护体系、成交客户跟踪体系，传递别墅级的客户接待体验形象策略片区市场高端项目形象分析、片区形象分析国际新城项目豪宅区域级别形象的全面导入惠东南部新城——国际新城产品标杆之上的居住级别价值使命，城市生态豪宅综合体标杆的树立。推广策略利用项目工程节点、区域规划实现节点形成市场引爆点小众影响力事件实现客户圈层效应全城、跨城引爆性活动营销事件营销价值提升策略营

4、销推广策略第二部分竞争分析概述：惠东主要竞争项目及其产品特点，供应规模等。惠东项目动态项目名称所属片区建筑面积（㎡）主力户型均价（元/㎡）中航城华侨城片区35万140-160少量100和170-270均价4300东逸名门10万180-500独栋、双拼、联排联排6600双拼6300独栋9000怡景湾2期20万130-200均价3500美安居白花片区30万联排220-260洋房120-170公寓60-110联排4900洋房3200公寓2300平山各片区在售项目一览惠东项目竞争动态项目名称所属片区建筑面积（㎡）主力户型均价（元/㎡）万隆新城老城区1

5、2.5万1房，40-41㎡2房，88㎡3房，132㎡4房，146㎡5房，180-186㎡均价3500清晖花园7.9万3房，137-142㎡4房，154-168㎡5房184-208㎡6房以上，277-296㎡均价3100雅居花苑银基片区4.3万2房，100㎡3房，124㎡4房，152㎡均价2800碧山城20万独栋，370-630㎡均价5500惠东项目竞争动态平山各片区在预售项目一览项目名称所属片区建筑面积（㎡）主力户型推盘量预售价（元/㎡）金河湾2期老城区12.5万1房，40-41㎡2房，88㎡3房，132㎡4房，146㎡5房，180-186㎡

6、约400套平层：3000复式：3300欧洲城银基片区36万2房，100㎡3房，124㎡4房，152㎡第一批约204套起价：2800均价：3000怡景湾3期华侨城片区17万100-170约180套未知山水豪庭黄排河片区13万89㎡，2+1房138㎡，3房145-159㎡，4房167-170㎡，5房260㎡，7房约700套均价：3400龙湖苑南湖片区约3万130-219㎡约400套未知合计：约1800套第三部分二期产品解析概述：本部分依据规划设计要点，对二期第一批的经济数据进行分析，通过对产品的梳理得出产品的卖点和价值点，并对项目的定位部分进行适

7、度延展。二期规划指标；二期第一批产品地块分析；二期第一批产品户型分析；二期规划指标二期用地面积：32980.38平方米。二期建筑面积：约174347.62平方米。整体容积率：约2.4产品形态：高层洋房二期第一批单位先已进入施工阶段，预计2010年12月中旬可以正式进入销售阶段。产品数量：7栋，共1408户其中，第一批单位共3栋。分别是32栋、33栋、29栋，共计：428户。第一批单位二期第一批地块分析项目总体地势平坦，无地势高低的差异；大部分户型为东南朝向和南北通透；3栋楼均处在二期中心园林景观带中，景观较好；33栋低楼层户型距离一期别墅较近

8、，通风采光略受影响。N临街（但非主干道）北偏西面园区、泳池景观一期洋房、部分中心水景景观一期别墅群、中心水景景观二期第一批户型分析B1户型分析户型方正，使用率高，私