临沂市兰山项目市场定位与产品定位_部分(III)

《临沂市兰山项目市场定位与产品定位_部分(III)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、市场分析市场分析宏观市场分析宏观市场分析偏住类物业偏住类物业区域市场分析区域市场分析写字楼写字楼商业物业商业物业潜在供应分析潜在供应分析偏商类物业偏商类物业酒店酒店重点个案分析重点个案分析酒店式公寓酒店式公寓市场需求分析市场需求分析市场分析市场分析写字楼市场小结写字楼市场小结•临沂市的写字楼市场，总体供应量较小，这与当地的经济特点有关，以批发市场等商贸为主要经营内容的私营企业，不需要走入写字楼，一般都会在市场附近租赁民宅作为办公，价格便宜，他们对形象的要求业不高；•部分服务性质的公司，有租用写字楼的需求，比如律师事务所、会计师事务所等，但这部分的需求量比较小；•在

2、售的写字楼，销售情况，都比较差，也反映了市场的需求特点和人们的办公习惯；•由以上分析，临沂市高端办公的市场非常有限，写字楼物业的推出要慎重，以防造成后期销售困难市场分析市场分析宏观市场分析宏观市场分析偏住类物业偏住类物业写字楼写字楼区域市场分析区域市场分析潜在供应分析潜在供应分析商业物业商业物业偏商类物业偏商类物业酒店酒店重点个案分析重点个案分析酒店式公寓酒店式公寓市场需求分析市场需求分析市场分析市场分析商业分析小结商业分析小结•临沂市的商业形态比较特别，主要以批发市场为主要形式，占到了本地商业体量的绝大部分；•批发市场之外，商业比较集中的区域为人民广场周边区域，

3、档次为全市最高水平；•其余商业，则为零星分布的一些小体量，以社区配套等为主的商业形式；•很多项目的底商或配套商业，销售、出租状况比较差，主要原因是受到西郊批发市场很大的冲击；•临沂市的商业特征显示，其他区域，不适宜出现大体量的普通商业物业，有悖于当地消费群体的消费习惯，会给将来的出租或出售留下困难市场分析市场分析餐饮业分析小结餐饮业分析小结根据本案之特性及贵司之需要，我司特针对兰山区餐饮市场状况进行调查研究，研究目的旨在论证餐饮业在本项目商业部分的操作中是否具有可行性。我司主要通过以下两个方面对此类商业业态进行研究：一、一、针对区内典型餐饮经营者之需求进行研究针对

4、区内典型餐饮经营者之需求进行研究二、二、针对消费者进行的消费习惯、消费特点进行研究针对消费者进行的消费习惯、消费特点进行研究市场分析市场分析餐饮业分析小结餐饮业分析小结•经营者角度，餐饮定位具可操作性，店面以出租为主，购买可能小经营者普遍看好临沂的餐饮业市场对于区位的选择不具有明显倾向性，认可本案区位未来开店选择的方式为租用•消费者角度，本案餐饮定位能够有效地吸引客源在选择消费的过程当中，更看中的是餐饮本身的素质对繁华区位不存在明显的偏好在硬件水平得到保证的基础上，本案之餐饮定位能够吸引到足够的客源市场分析市场分析餐饮业分析小结餐饮业分析小结•我司建议一、商业设计

5、时对空间保留灵活分割、组合的可能二、可以考虑定向招租某家知名餐饮店入驻，为贵项目餐饮定位树立良好形象，吸引消费者及经营者三、销售模式——租售结合，以租为主出于树立商业形象、解决市场销售等考虑，并结合餐饮业出于树立商业形象、解决市场销售等考虑，并结合餐饮业态之个性，我司建议贵项目在引入餐饮业态操作过程中，态之个性，我司建议贵项目在引入餐饮业态操作过程中，以招租中高档餐饮为主以招租中高档餐饮为主市场分析市场分析宏观市场分析宏观市场分析偏住类物业偏住类物业写字楼写字楼区域市场分析区域市场分析商业物业商业物业潜在供应分析潜在供应分析偏商类物业偏商类物业酒店酒店重点个案分析

6、重点个案分析酒店式公寓酒店式公寓市场需求分析市场需求分析名称客房总规模标间数名称标间价格团队价格市场分析市场分析陶然居222间140间陶然居528260沂州大厦136间约50间沂州大厦320192荣华大酒店150间88间荣华大酒店480290时蒙大酒店55间41间时蒙大酒店320220恒基海天酒店120间83间恒基海天酒店279259汇东商务酒店80间53间汇东商务酒店350210临沂宾馆230间142间临沂宾馆182-350130-250羲之宾馆83间约45间羲之宾馆224180沂州宾馆78间约42间沂州宾馆160130金象大酒店39间36间金象大酒店208-2

7、28180沂景假日酒店103间约80间沂景假日酒店580348新闻大厦153间98间新闻大厦488240豪情大酒店73间57间豪情大酒店388232七彩桥酒店59间27间七彩桥商务酒店228160金街宾馆15间约10间金街宾馆80-100-怡兰宾馆15间约10间怡兰宾馆60-名称平均入住率市场分析市场分析•区内中高档酒店客房规模集中在陶然居85%73-150间范围内，其中标间比例沂州大厦65%集中在50-75%区间范围内。荣华大酒店75％•区内中高档酒店标间的价格主要时蒙大酒店80%集中在220-480范围内。其中4星恒基海天酒店75%及4星级标准的表间价格集中在

8、汇东商务酒