房地产企业战略选择与多项目管理模式(攀成德)123页

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1、房地产房地产企业企业战略选择战略选择与与多项目管理模式多项目管理模式上海攀成德企业管理顾问有限公司高级合伙人谢志华2007年8月北京房市金碟www.fdc01.com内容房地产行业发展趋势房地产公司战略选择集团管控的三种模式和五种组织机构类型基于战略和能力平衡的管控模式选择多项目环境下的管理模式设计房市金碟www.fdc01.com2中国的房地产行业具有以下4个基本特性周期性产业关联性房地产业属固定资产投资范畴，房地产与国民经济的许多行业如金融、受国家宏观经济政策的影响非常钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家大，产业表现出与国

2、民经济的发电等都有着密切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7。此展相关并具一定先导性的周期性外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展地域性受产业政策影响大房地产是不动产，不能象其它商品政府对土地资源的开发和使用计划直那样通过在地区之间的流动来达到接影响到土地的供应，从而影响到房供求平衡或缩小地区间价格差异。地产业的开发状况；房地产市场的供求状况主要受当地政府的各项税费会影响到房地产的价经济发展水平的影响，同时受不同格，从而影响到房地产的销售状况；地域的文化习惯和社会环境影响，政府对房

3、地产交易所采取的政策会影不同区域表现出明显的区域特征响到房地产的流通状况房市金碟www.fdc01.com3从国房景气指数也表现出，从1996－2006年上半年，我国房地产行业整体保持了快速发展，2004年后受国家宏观政策调控影响有所下降，2006年上半年开始回升，2006-2007年北京、广州、深圳等城市开始了快速上扬•以住房分配的货币化政策和二、三级市场政策促进房地产产业化、拉国房景气指数变化情况动房地产个人投资和梯级消费108•通过取消住房建设中的不合理收费106和减免各项税收等政策控制房价104•2004年以来出台

4、一系列土地政策，102严格土地管理，加大对土地政策的调控力度，土地开发面积增幅回100落，土地交易价格持续上涨98•从金融政策看，提高房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)96资本金比例从20%提高到35%及以上。94•提高个人住房按揭贷款门槛，各地678123)9999900000(上199511191999200022202004200506采取了期房限转、中低价配套房政02策、经济适用房以及动拆迁管理相国房景气指数关政策，限制房地产过度投资行为•2005年进行了三年来最为严厉的宏观调控，使全国景气指数有较大的

5、备注：下降•综合指数值100为景气线•100以下为不景气区间•2006年国六条及其后的一系列政策•100以上为景气区间•110以上为过热预警区间出台，使景气指数保持平稳注：国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数房市金碟www.fdc01.com4资料来源：中国经济信息网虽然短期内受国民经济宏观调控政策的影响会有所波动，但我国房地产行业中长期将持续向好°房地产作为

6、基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。行业规模°政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。房地产开发结论：短期呈小范围波动状态•部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求长期趋势•资金在全球范围内加速流转•国家出台相关政策对行业进行调整和管控•三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势•中国经济良好的发展态势•中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升•城市化进程进一步加快时间•人均面积远小于欧美国家，改善住宅环

7、境需求巨大•大量存量房的改造ò房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等都有着密切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7；ò此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展。房市金碟www.fdc01.com5造成这种中国房地产市场需求长期看好的因素有多种，其中根本性原因还是供需关系联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8

8、000-10000美元住宅产业发刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展展情况我国城市化进程加快我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区50％～60％相比还有较大差距45％8041％60我国房地产市场需求长期看好4020中国发展中世界经济0国家发达国家美国英国日本台湾中国°未来每年城市化比例将增加一