基于市场均衡的房地产调控研究——以上海为例

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1、申请同济大学管理学硕士学位论文基于市场均衡的房地产调控研究——以上海为例培养单位：一级学科：二级学科：研究生：指导教师：经济与管理学院公共管理土地资源管理王婧楼江副教授二oo七年三月摘要随着社会经济的快速发展，公平问题越来越受到政府的重视，建设和谐社会成为新一轮宏观调控的政治目标。房地产业作为国民经济的重要产业，其健康稳定发展是建设和谐社会的一个重要方面。近年来我国房地产市场出现的局部不均衡状态，曾引发了一系列诸如房价过高、投资增长过快、供需结构不合理等问题。如何采取有效调控措施实现房地产市场均衡成为目前政府、学术界普遍关注的课题。本文研究目的在于通过对房地产市场均衡的定

2、性定量分析，探讨我国房地产市场调控问题，具体研究了以下内容：(一)房地产市场均衡的理论研究。以市场均衡为出发点，界定均衡、非均衡和失衡三种状态，并着重比较均衡与非均衡之间的区别；在对房地产供需范畴进行系统分析的基础上，介绍房地产市场供需特点，并构建房地产供需体系；研究房地产市场非均衡模型，为测算房地产市场非均衡程度提供理论基础。(--)我国房地产市场调控机制的探讨。以房地产业特征与政府调控之间的关联性为切入点，提出房地产市场中政府调控的必要性；分析我国1990年以来的政府调控轨迹，并重点对新一轮房地产调控脉络进行梳理，从而对我国的房地产调控历程有所了解；‘以均衡目标为归宿

3、点，提出均衡目标下的政府双向调控方式。(---)上海房地产市场非均衡度的测算。首先是通过灰色关联度分析方法确定房地产市场供需方程的自变量；再采用Burkett双曲线聚合方程对上海房地产市场非均衡度进行测算和结果分析；针对近年来上海房地产市场“短缺与过剩”现象，分析供需结构失衡原因。(四)“十一五”上海房地产均衡发展的政府调控措施。在上海“十一五”房地产发展宏观环境分析的基础上，确定“十一五”上海房地产调控的五大原则及三大目标；探讨“十一五”上海房地产调控措施，提出政府应进一步完善住房保障措施、优化土地供应结构、发展房地产金融体系、完善房地产中介服务水平等建议。关键词：市场

4、均衡，Burkett双曲线聚合方程，政策，宏观调控AbstractABSTRACTWiththerapidsocio-economicdevelopment，theproblemofequityisincreasinglyconcernedbyChinagovernment，andbuildingaharmonioussocietyhasbecomeapoliticalobjectiveofthismacro—contr01．Realestateisanimportanteconomicindustry,anditshealthyandstabledevelopmenti

5、sanimportantaspectofbuildingaharmonioussociety．Inrecentyears，therealestatemarketsofsomecitiesinmycountryareindisequilibrium，whichhasinitiatedaseriesofproblems．Forexample，house’spriceistoohigh,thegrowthofrealestate’sdevelopmentistoorapidandhouse’ssupply·demandstructureisirrational．Howtotak

6、eeffectivemacro-controlmeasurestorealizetherealestatemarket’sequilibriumhasbecomeacommonissuewhichthegovernmentandtheacademicpaidmuchattentionto．Thisstudy’spurposeistoprobeintotheproblemofrealestate'smacro-controlinmycountrythroughthequalitativeandquantitativeanalysisonrealestate’smarkete

7、quilibrium．Thepaperincludes：firstly,theoreticalstudyonrealestate’smarketequilibrium．Beginningwithmarketequilibrium，Idefinesuchthreestatesasequilibrium，disequilibriumandnon·equilibrium，thenfocusonthedistinctionbetweendisequilibriumandnon-equilibrium；basedonanalysisof