精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告

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1、佛山金地禅城项目定位策划报告世联对于项目的目标理解：保证回本的基础上，项目的口碑建立和进一步的高价突破地价2500元/平，7000元/回本销售基础目标（必须实现）上升目标（优化）金地禅城第一枪，口碑建立第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：目标及达成目标的举措——全面突破解决方案报告核心内容第三部分：规划实现及分期开发——建筑实践项目面临的问题1：佛山向东

2、向南大趋势明确，禅城片区边缘化明显往广州广佛同城规划利好东平新城未来佛山CBD桂城东-千灯湖东平新城禅城由广州、佛山两市共同出资建设，总投资146.75亿的广佛线，预计2010年10月30日建成通

3、车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预计2012年全线贯通。东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约60万平方米，，属于商业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢纽中心7万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、的士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港澳地区。预计在2010年6月投入使用。项目面临的问题2：乱

4、低端

5、缺乏城市感的区域印象深入人心，市场认可度低区域现状：客户声音：“禅城空气不好，就是一个大工地，人有多又乱，治安不好。”“现在都往南往东走，北面整体都已经被边缘化了，再说禅城片区形象比较低端，杂居的多，整体感觉比较乱。”“

6、不想回禅城，虽然我在禅城长大，但是真的不喜欢那个地方，我们这一辈的有能力的都想往外走。”“禅城的交通不行，开车到禅城心情都会不一样，断头路多，地图上看起来很方便的地方因为路还没有完全修通就要兜好大的圈。”“禅城环境不是一般的差，在禅城住了两年，印象就是乱与差。”“比较少去那边，路过过，不像个城市”项目面临的问题3：项目外在界面混杂，整体建筑环境纯粹性不足ACB项目面临的问题4：20余万，规模有限，难以借助规模更改区域印象项目经济技术指标:总占地：12.4万净用地：9.5万（A+B：8.4万，C：1.1万）容积率：A+B≤2.5；C≤5，总建面≤26.5万Lu

7、xurioushouse关于开发方向的思考保本销售A保本销售价值一级跳价值二极跳BC保本销售=6000-7000元/平的销售实现Q1：禅城现状能否支撑6000-7000的价格，或是片区已经沦为更低的价格洼地？两个思考维度：1.市场需求验证2.供应现状房地产发展初级，以自建房为主，05年起商品房市场处于供应空白Luxurioushouse关于开发方向的思考保本销售A保本销售价值一级跳价值二级跳BC禅城自建房可分为两类：1.普通自建房——以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不可买卖。2.农民公寓——村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体

8、观感较好。无产权，仅供禅城村民使用，不可买卖。农民公寓应供现状：区域内商品房发展初级，80-120平主流居家户型为主，整体素质偏低楼盘代表：德兴花园楼盘代表：荟丽家园（2002）楼盘代表：丽日家园（2005）楼盘代表：东海湾花园（2005）现状：禅城高素质商品房二手房价5000-6000元/平，看齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大区域物业名称物业地址户型建筑面积(㎡)总价(万)单价（元/平）老城区钻石苑建新路二室两厅99505152钻石苑建新路三室两厅107635888季华新景园季华五路三室两厅126886984玫瑰园大福路二室两厅10352504

9、9城南逸日雅居魁奇路二室两厅87505748丽景花园魁奇二路三室两厅83506025汇银城市花园魁奇路二室两厅95555790丽日华庭魁奇路二室两厅82556708丽日华庭魁奇路二室两厅92555979禅城荟丽家园禅城三路三室两厅110655909荟丽家园禅城三路三室两厅122604918荟丽家园禅城三路二室两厅71425915德兴花园禅城三路三室两厅130423230德兴花园禅城三路三室两厅110363272丽日花园仙槎南路三室两厅85495764东海湾花园槎湾路一房一厅31196129东海湾花园槎湾路二室两厅73354794东海湾花园槎湾路三室两厅9545

10、4736数据来源：佛山二手房网www.fs.soufan.com未来供应：城市升级，未来放量以城市旧改为主，本项目作为区域内旧改住宅的排头兵，抢占市场先机。禅城的城市历史发展就为工业、小作坊、村民自建房的自然生长，至2005年，禅城辖区面积23.6平方公里范围内，尚未开发产业用地仅约200亩。2005年5月17日，禅城万亩规划发布，涉及除了佛高区部分以及已经完成改造的部分厂区、村民公寓之外，禅城将对辖区内剩下的两万多亩旧区全部进行改造。禅城不仅正式提出“十年打造世界最大针织服装产业集群基地”的产业发展目标，同时加快了旧村改造的步伐。2007年，禅城投资超过50

11、亿元，全面启动十项工程。以“四区三带”