精品文案-上海崇明港西镇项目定位策划报告

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1、报告思路区域属性区域市场分析项目属性项目定位产品定位企划定位推广——区域属性——区域属性—发展现状崇明三岛陆域总面积1411平方公里，其中崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里；三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡；三岛目前总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人；崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。本案区域封闭特征明显，与市区联动性较弱以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区以休闲度假为特色

2、的生态旅游度假区人口集聚的田园式新城和新市镇区以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛以森林度假、休闲居住为主的中央森林区以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区以生态农业为主的规模农业区和战略储备区本案区域属性—功能分区定位崇明划分为七大功能分区,未来规划完善区域属性—产业布局产业布局崇明产业发展的重点是：清洁型工业：重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间；休闲型旅游度假和户外运动产业：重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等；生态型现代农业：重点发展绿色种养业、观光农业，建

3、设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。本案长兴岛造船基地长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点区域属性—长兴岛造船基地长兴岛是上海的第二大岛，面积88平方公里；长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一；造船基地规划面积10平方公里，一期工程占地面积5.6平方公里，中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。到2015年二期工程完成后，造船基地将拥有7个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。本案长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集区域属性—交通规划未来崇

4、明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强本案已双线贯通，将于世博前通车，全线按高速六车道设计，桥梁设计时速100公里，隧道设计时速80公里。已开工，将于世博前通车规划中全程25公里，车程20分钟区域属性—轨道交通9号线四期将通过长江隧桥延伸至崇明1号线将通过沪崇越江通道西线延伸至崇明轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值区域属性生态资源上海唯一的国家级生态示范区产业支撑长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业区域前景广阔，未来发展潜力巨大未来交通可达性好长江隧桥、崇启大桥将于世博会前通车——区域市场分析——

5、区域项目分布区域市场特征怡祥居金月湾本案天赐景城城桥镇堡镇陈家镇嘉年花苑博园村绿岛阳光苑区域项目主要集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目，其他区域尚处于未开发状态公寓项目区域市场特征城桥镇金月湾、怡祥居、天赐景城（公寓、别墅混合型）堡镇博园村怡祥居金月湾本案天赐景城城桥镇堡镇陈家镇嘉年花苑博园村主要公寓项目分布区域主要公寓项目集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目区域市场特征镇区项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率建筑形态开盘时间后续推量城桥镇金月湾7.5万方近9万方1.235%9-12F小高层2004-8-13——嘉年花苑2.5万方3万方1.241%多层（地下半架

6、空）2007-11-10三期约2.3万方怡祥居西苑3.4万方4万方1.237%多层2005-3-12——天赐景城约10万方9万方0.943.8%多层2006-8-3——堡镇博园村2万方近2.5万方1.240%多层2004-10-9——建筑形态以多层为主，仅金月湾为小高层产品区域主要公寓项目区域市场特征区域市场整体供求平稳，成交受供应影响显著供求比情况主要供应集中在07年11月，12月，08年1月，3月，4月，总供应套数589套，总面积61693m2；近期，09年1月嘉年华苑新增108套供应，面积15205m2，09年2月增加55套。07年11月至08年

7、4月已成交572套，总面积62870m2，可见这期间的新增供应都已基本消化，市场等待大量新增供应的出现。08年8月成交15套，面积1787m2为之前历年最低，随后更是屡创新低，08年12月仅成交2套，249㎡，主力供应的去化成为主因。累计供求比始终小于0.6，需求情况良好。区域市场特征价格走势08年，崇明县整体公寓项目成交均价5909元/㎡，城桥镇成交均价6271元/㎡，堡镇成交均价4802元/㎡。金月湾，08年4月成交均价8149元/㎡，成交套数38套，占总套数53%；嘉年花苑，08年3月成交均价6921元/㎡，成交52套，占总套数57%。由于区域内

8、的高价楼盘，在08年5月之前都已基本去化，因此今年5月始均价开始有较大幅度的下滑。09年1月嘉