福州市仓山地块前期产品定位建议

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1、仓山地块前期产品定位建议福州万达营销策划部2009-8-15前言说明：由于仓山地块具体的指标待定，目前只了解该地块占地194亩，容积率4，限高70米。本报告在客观的数据基础之上，进行开发产品的方向性定位。方案后附各数据表格提供数据性参考。产品定位建议项目定位初步判断典型楼盘调研项目定位结论整体市场区域市场竞争态势地块质素市场占位客户定位产品定位项目定位综合本报告技术思路：第一部分：项目定位初步判断福州市宏观经济背景分析：2008年福州常住人口：688万，2008年GDP：2284.16亿元，人均GDP￥33200元，增长率为

2、15%；根据人均GDP与宏观经济的简单关系，人均GDP达到$1300～$8000美元：福州经济处于上升发展阶段；以上数据来源于福建省统计局福州市2008年市场保持了理性回归和稳定发展态势。单位：万㎡2008年施工面积、新开工面积和竣工面积，较往年出现较大的回落。1-12月住宅销售面积：320.68万㎡；住宅销售额：1730134万元，住宅销售均价5395.2元/㎡2008年，全市完成房地产开发投资309.8亿元，占同期全社会固定投资的26.6%，缴纳营业税、所得税、契税等房地产税共45.1亿元。以上数据来源分别来源于福建省统

3、计局和福州市房地产协会福州市2008年房产市场运行的主要特点以上数据来源来源于福州市房地产协会特点一：市场供求关系发生变化，2008年市区批准上市面积可售商品房面积515.03万㎡，同比增长6.32%，比同期销售面积多出294.33万㎡；特点二：住宅建设投资及供销比重上升；特点三：刚性需求在市场中占主导地位；特点四：二手房交易量占市场份额明显上升；特点五：经济适用住房销售比例提高；特点六：房价涨幅逐月回落；仓山区地处福州市南大门，水、陆、空便利的交通条件日趋发达；闽江、乌龙江四周环绕，水路运输十分便利。福厦路起始点和福泉高速

4、公路接口始于仓山，并有8座大桥与岛外连接；正加紧实施的环岛提路工程，以及日臻完善的岛内路网建设，将进一步促区域交通网络建设的成熟化、合理化。福州长乐国际机场距该区仅35公里，位于仓山城门的福州火车南站也即将建成投入使用。仓山区位于福州市城区南部，辖整个南台岛，分别与鼓楼、台江、晋安、马尾和闽侯、长乐隔江相望。辖区面积142平方公里，人口35.2万人。全区下辖仓前、东升、对湖、临江、三叉街、上渡、下渡7个街道和仓山、城门、盖山、建新、螺洲5个镇，共有112个居委会和112个行政村。仓山区市场简述仓山区金山板块发展概述和发展思路

5、金山新区是“南进”的主要发展方向，总规划用地1612.28公顷，规划人口30万人。年份发展阶段土地价格（万元/亩）楼盘价格（元/㎡）典型楼盘代表备注说明2000—2003年第一阶段新区，发展起步阶段，政策引导为主80---161.51200-2300金山碧水、闽江春晓2004—2006年第二阶段土地集中放量阶段（共4228.26亩）市场主导，众多开发商集中金山板块拿地开发项目120--2843000---5000武夷国际城融信第一城第一、第二期紧邻仓山地块的正祥·一品新筑土地成交价175万元/亩2007年至今第三阶段土地放量

6、少，品质主导3405300--9000公园道1号华润·橡树湾土地价格为华润橡树湾获取土地的成交价格金山板块经过三阶段的发展，土地价格与楼盘价格稳步上升，住宅开发由满足自住的经济适用型向品质型转变。2004年—2008年，金山板块土地成交情况见附表金山板块各物业发展分析物业类型住宅集中式商业写字楼酒店明确规划立项的项目（个）651224已完成开发（个）4221（亿力名居二期）1（融侨水乡酒店）正在开发过程中（个）201（正祥·一品新筑商业中心）1（正祥·一品新筑在酒店中规划3层写字楼））2郭氏集团凯旋枫丹，其3#住宅2-8层总

7、建约7000㎡对外宣称引进为五星级豪生酒店，后期可能实质为豪生酒店代为管理；正祥·一品新筑总建19000㎡的万豪酒店旗下四星级万怡大酒店；剩余未开发（个）3（共701.92亩）9（待据数据指标统计可查，1309.6亩的待开发规划商业中心和总建约7.5万平米的住宅配套型集中商业。）1中融爱情海五星级大酒店，原规划为金山展览城配套的商业用地，兴建五星级酒店及酒店公寓，现因为开发商资金问题，项目烂尾。金山各类型物业发展不平衡，住宅发展集中快速，商业作为配套设施发展较慢，而写字楼目前只是作为发展商自用的配套设施建设。酒店业作为配套规

8、划发展中。金山板块各物业的分类统计见附表调研畅销户型及基本素质正祥·一品新筑95㎡3房2厅1卫生间1阳台，总高11层，公摊11%该房型畅销主要是控制面积、控制得房率和总价。户型结构一般，不带入户花园且餐厅为间接式采光，但满足3房需求，在户户型空间布局的紧凑上又非常实用。该户型可代表以中小户