楼律师解读婚姻法司法解释(三)

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1、8月13日起，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》开始生效。上海市慧众律师事务所主任律师楼德贤近期收到大量针对此司法解释的咨询，遂结合长期代理婚姻诉讼中积累的对于《婚姻法》精神和法官思路的理解，对咨询者关心的问题，做一个进一步的法理分析。随着近年来房地产的大幅增值，其占了个人和家庭财产的很大比重，解释中关于婚姻中的房产权属规定备受关注。下面就对相关条文进行解读，并对相应的权益自我保护做一个提示。一、婚后一方取得的不动产物权归誰所有？（一）条文解读其中解释解决的一个重要问题是婚后一方取得的不动产物权，其究竟是其个人财产还是双方

2、共有的财产。解释主要秉持的是通过判断不动产权利的取得是否由个人财产转化而来这一标准。第七条解决了这其中社会上比较普遍的一种现象，即夫妻一方父母或双方父母出资，不动产物权登记在一方名下。第一款规定一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下时，解释认为不能简单通过物权权证取得时间在夫妻存续期间做出判断不动产是夫妻共同财产，而需要判断不动产权利转化来源。一方父母出资作为在婚姻关系存续期间的赠与，根据《婚姻法》第十八条第三项的规定，赠与合同中确定只归一方所有的，赠与财产是一方个人财产。解释认为父母子女间的赠与一般不会订立书面的合同，基于社会常理来推测

3、赠与的真实意图，认定登记在出资人子女名下的，出资仅是父母对于自己子女的赠与，因此由子女受赠的个人财产购买的并登记在个人名下的不动产归个人所有。第七条第二款则是指出，虽然登记在一方子女名下，但是双方父母均有出资，若当事人无明确约定的，那么根据社会现实，推定为父母对各自子女的赠与，那么不动产权利的来源就是双方子女的各自受赠的个人财产一起购买的，因此不动产权视为按份共有，也就是说视个人财产投入购买不动产的多少来确定在不动产权利中的份额。婚姻法司法解释三的第十条解释了一方在婚后取得的不动产物权的另一种情形，即不动产产权是在婚后取得，但不动产买卖合同的订立和履行均在

4、婚前。那么根据物权权利转化来源是婚前个人已经签订并履行的债权合同，此种情况下不动产物权虽然在婚后取得，但应认定为婚前个人财产的转化结果，在离婚协商中不能达成权利归属的，应被判定为个人财产。涉及到的婚后共同还贷的支出以及对应的增值，应该根据照顾女方和子女的原则，由产权登记方对另一方进行补偿。（二）权益保护小提示司法解释三第七条的出台，意味着在购房时夫妻另一方或其父母若没有出资，其在物权上的权利很难认定，因此在不动产权利的登记对于日后的不动产物权的主张就显得尤为重要。另一方面，第七条的规定也避免了，登记时没能及时保护权利，而父母又实际出资的夫妻一方的权利，当然

5、此时保护的限度以个人财产投入到不动产权利取得中所占的份额为限，而不是主张共同共有。因此，在父母实际出资的情况下，应尽量保留出资证据，避免无法证实的现金交付情况，防止争议的发生。当然，更加有效的保护方式依然是通过不动产登记中将自己的名字列入权利人中，或者对于权利归属做出书面的约定。解释的第十条的规定一方婚前购买的房产，即使婚后夫妻共同还贷，房产也并不因此成为共同所有。因此，特别提示婚后还贷部分数额相对较高的，对于房屋产权可以做必要的权利归属的约定或增加产证权利人，否则另一方无法主张房产，而只能主张金钱的补偿。二、夫妻出资的父母房改房归谁?出资如何定性?（一）

6、条文解释对于以父母名义参加购买并登记在父母名下的房改房,司法解释第十二条认为即使是由夫妻出资购买,产权并不属于夫妻双方共同所有,出资也只能认定为借款。本条解释有别于第七条第二款，对于房屋购买中的出资并不认定为房产权利份额的考虑，而是根据产证登记权利方是房屋的所有者。条文规定的初衷可能在于，房改房中出资的数额占房屋的出售可能价格的比例较低，房改名义方对产权的价值贡献比较大，从价值主要来源角度认定房产归宿。当然也考虑到夫妻双方的权益，没有从推定赠与的角度认定出资。（二）权益保护小提示不动产权利登记对于确认产权归属是非常重要的根据，也是在事实无法完全查明下，进行

7、推定的重要考虑要素。因此，产权登记和真实的当事人意思表示应尽量一致，可以通过产权登记表明，也可通过协议固定，这样避免权益纠纷的发生。三、婚姻关系存续期间，夫妻共同财产如何使用和处分？（一）条文解释司法解释三中还较多地涉及到结婚期间夫妻就共同财产使用和处分行为的法律后果。根据第四条第一款规定了一方有损害共同财产利益的行为，比如隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍共同财产时，另一方有权要求分割共同财产。该条第二款，则是处理了双方就共同财产的使用和处分未能达成共同意见时，在特殊情形下可要求分割共同财产，当然这种特殊情形仅限于负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治的。这一

8、规定也是体系性地保护了婚姻法中所保护的父母子女、兄弟姐妹、（外）祖