选址与商圈调查

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选址与商圈调查中国有句古话是成功者必具：天时、地利、人和！作为一个连锁加盟店，怎样才能保证开店成功？保证有不俗的业绩？除连锁品牌本身过硬的品质具备“天时”条件外，而“地利”所指的选址，则在很大程度上成为加盟商制胜的重要因素。店面所处位置、规模大小、成本高低，直接影响着开业后的市场影响力、促销策略和经营发展方向等等，故每个店选址都应作全面准确的评估，分析其有利和不利条件，最终确定其可行性。前期人员寻找店面，了解和收集目标房的周边交通、商业、消费状况等数据即为商圈调查。影响美容院选址的因素很多，连锁加盟总部可以根据调查内容分析目标房周边区域的经济状况，推测此目标房开业后的影响力和未来的发展规划，从而确定该目标房是否适合开“纳兰”连锁加盟分店。一、选定目标房注意事项目标房评估参考条件应注意以下十项：1、目标房所处街道类型根据城市的商业、生产、生活、消费娱乐等状况可分为主要商业区、第二商业区、高档居民区、普通居民区和生产工业区五类。A．主要商业区主要商业区内各类消费、娱乐、服务设施林立，人流、车流密度最大，街道显得繁华。如步行街CBD办公聚集区底商等。该地段属黄金地段，店面的辐射力极强，但房屋租金最高，此类街道较适合于各类服装专卖店、快餐店、银行储蓄所等开设。B．第二商业区第二商业区位于市区繁华地段，人流、车流较多，仅次于主要商业区。汇集有当地政府行政事业单位和大型企业办公单位，以及以上单位的大多数员工宿舍。该区域房屋租金略高，适合超市、美容院、电器、大型餐饮、医药等经营项目开店。C．高档居民区新建高档小区，街道宽敞、干净、整洁，人流、车流较少，但随着入住率的上升，后期消费市场有相当发展潜力。该区域消费人群比商业区少，尤其是冲动消费型顾客数量很少，但客源相对比较稳定。房屋租金不高，此类街道同样适合超市、美容院、电器、大型餐饮、医药等经营项目开店。 D．普通居民区    与重要的交通干线相联结，大多数店面面积较小，门头招牌及店内装修简单。房屋租金较低，此类街道较适合普通办公营业场所、专业类批发市场、小超市、便利店的开设。E.生产工业区    位于城郊结合部，顾客稀少，经营成本最低。此类街道较适合汽车修理、机械或食品加工、小卖部等经营。以上街道类型中应选择主要商业区、第二商业区和高档居民区的店面作为目标房，普通居民区和生产工业区周边地区仅管租金低廉，因其消费购买力太小，不适合开设“纳兰美容院” 。如为多种街道类型混合型，则以A、B、C、D、E靠前的为准。1、往来行人初步观察了解过往行人的消费倾向和档次，男、女性大致比例。2、停车场面积    具有停车车位的目标房优先考虑，察看门前共有几个车位。3、有无城建规划限制了解周边区域是否正在进行马路改造施工；该目标房是否为临时建筑，能否加盖临时建筑，是否会在近几年内面临政府拆迁等等。4、承租条件了解目标房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水电费等承租条件，是否满足开设“美容院”的基本条件，是否还需交物业费、取暖费、管理费、停车场费用及其费用金额是多少。 5、店面面积店面面积大小是否符合相应加盟标准要求，一般加盟标准型宜选择使用面积150-220㎡，加盟豪华型宜选择使用面积220-350㎡，超豪华型面积宜选择350-500㎡。如面积较小，需减少设备或接待区的面积，甚至取消足疗室；如面积较大，则可增加瑜珈或健身房。6、目标房的新旧程度与结构状况观察该目标房是否为新房，房屋结构是砖混结构还是框架结构，墙体是否可以拆改，是否有利于“纳兰”装修风格的规划设计（如楼层净高低于2.4米，就不能用做营业用途），是否具备水、电或天然气等营业必备条件，给排水及暖气能否进行改造施工，电力有无增容的需求等等。北方地区是否具有供暖设施等。7、房屋所有权房屋所有权是单位还是个人，所有权为一方还是多方，是否存在所有权纠纷等等。8、商店能见度目标房是否被高大的建筑物、树木或广告牌遮挡，门口处能否安装广告牌，高度和宽度是否有特殊要求等等。10、室内外噪音度的考评美容院应提供一个幽雅、安静的消费环境，察看目标房周边有无影响人体正常工作生活的噪音，噪音度是否影响到美容院用途等等。11、分析是否和现有纳兰店保护商圈重迭两家纳兰店之间是否超出保护距离≥1.2公里的要求。一、商圈调查范围1、核心商圈：从目标房步行时间应在8分钟左右，是距离店面最近的区域，半径约500米。此区域是连锁店顾客的主要来源，约占总顾客数的50—70%，人均消费额也最高。2、次要商圈：从目标房步行时间应在15分钟左右，覆盖半径约1000米。目标房在此区域内的顾客数约占总顾客总数的20%左右，人均消费额一般。3、边缘商圈：目标房在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。在此区域内的顾客数约占总顾客数的10%左右，人均消费额较少 。从目标房步行的时间应在30分钟左右，覆盖半径约1500米。一、《商圈调查报告》内容《商圈调查报告》内容应包括以下几个方面：1、城市概况目标房所在的城市是属于工业城市、商业城市、旅游城市、新兴城市的哪一种？属于直辖市、省会城市、地级市或县级市的哪一种？行政辖区内与市区人口规模各为多少？城市经济发展状况及远期规划方向？2、重点区域调查该区域的商业、娱乐等经营消费状况简介；了解该区域近几年的建设规划有无：道路拓宽改造计划、高速或高架公路建设计划和街道开发计划等？例如目标房位于规划的IT一条街、汽配一条街或建材一条街，如果初期误入，将来的发展空间就会受到限制，甚至可能面临拆迁。3、商圈内主要办公单位和营业场所如政府行政机关、大型营业场所（肯德基、麦当劳、百货商场）、戏院、展览会场、学校、文教机关、公园、演艺和竞技比赛场所、菜市场、超级市场、证券公司、大型公司总部等，各营业场所大致的营业面积、员工人数？距目标房步行时间？4、周边小区状况周边大型小区总规划面积、户数，商品房销售价格、入住率、分期开发交钥匙的时间等；该地区居民的综合素质、消费习惯及收入水平等；分析居住人口类型如：青少年、白领上班族、特定行业人士、家庭主妇等；了解女性年龄分配情况、教育程度、从事职业等；周边大型小区距目标房步行时间？5、人流量、车流量调查人流量、车流量测算在加盟店选址商圈调查中占有特殊重要的地位。美容行业在市场经济下处于买方市场，应选择“顾客”多的地方，而不是“过客”多的地方。因此需对目标房前面和核心商圈主要街道通过的客流量和车流量进行测算，还须特别注明女性当中25-55岁的目标消费人群数量。分目标房门前和(核心商圈内)最繁华街道两处：时间、地点车流量人流量公交车和出租车私家车自行车和摩托车男性女性女性当中目标人群25-55岁目标房门前高峰时段:非高峰时段:核心商圈繁华街道高峰时段:非高峰时段:合计： 平均值：备注：起止时间段，一般以十五分钟为计算单位，需先后两次（分上下班高峰时段和非高峰时段）测量人流量和车流量，最后汇总，并注明日期、星期几、天气状况等。6、交通状况到达目标房的交通方式有几种？公交线路有多少？目标房门前有无停车位？门前道路几车道？7、同行业调查（详细填写表A1）包括：竞争对象的数量、名称、规模，现有服务项目、价位、会员人数、开店日期、营业时间及经营状况、主推产品、是否有优惠卡及其卡的种类和价格、它的促销模式、宣传渠道及方法、装修档次及风格等；以及美容师人数、美容师的薪金待遇、现有美容床位数、有何仪器或设施等。还需注意的一点是，它的口碑如何！8、了解当地房屋租金行情（详细填写表A2）了解目标房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水电费等基本承租条件。免租期一般约两个月时间；承租年限应签3-5年，年限越长，对加盟商后期发展越有利；付款方式分为季付、半年付、年付和押几付几，付款周期越短，加盟商资金压力越小，一般押一付三比较合理；如年租房价递增，一般不应超过5%。地段好的店铺，租金一定高。假设地段好的A地年租金为10万，预计营业额为100万，而在地段差的B地年租金为4万，预计营业额为50万，这种情况下，是选择A地开设美容院，还是选择B地开设美容院呢？回答上述问题，不能简单的因为A地地段好而租下，也不能凭直觉去租B地。应根据周边区域状况相关数据出来后综合评定。9、绘制地形图（绘制于表B3）⑴地形图可以参照当地地图绘制，比例应加大，涵盖核心商圈、外围商圈和边缘商圈。⑵图中标出交通干道、步行街、胡同等大小马路。⑶当地主要大型企事业单位、学校以及政府行政机构单位如工商、税务、卫生、法院、检察院等办公驻地应在图中注明。⑷带有垄断性质的电信、邮电、电力、保险、铁路等企业办公驻地应在图中注明。⑸图中应标出“指北针”方向。⑹目标房用五角星“☆”标出。⑺核心商圈用虚线画“圆”标出。⑻目标房辐射半径内的核心商圈、次要商圈和边缘商圈用虚线标出。⑼商圈内与美容行业相关的营业场所应在图中注明。⑼一层营业面积约80㎡以上的商业、办公场所应在图中注明，如商场、证券营业厅、行政机关等；小于80㎡以上的商业场所如小卖部、小吃店、洗衣店等不用标明。 一、订房基本原则影响美容院选址的因素很多，通过全国各地400余家美容院选址经验的归纳总结，以及结合近几年美容行业的发展趋势，当面临订房抉择时应注意以下几项：　　第一、在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角、银边、草肚皮”是商业内流行的选址的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺盈利潜力相对而言差一些。第二、选址前通过沟通了解加盟商的文化修养、宗教信仰和风水知识等，对目标房选择有无文化背景等其他要求。分析加盟商的投资意向，是否已限定于某个区域，是否早有目标房等。例如：选择主要商业区、第二商业区和高档居民区的店面有时租金价格差别翻倍，这就需要分析加盟商的资金是否充裕。再例如：入住率少的高档居民区开店一般需维持半年甚至一年，才会迎来营业收入的高峰期，加盟商是否有心理准备，是否为短期行为等等。第三、目标房选择避开所处街道为电子一条街、汽配一条街、餐饮一条街、建材一条街和“红灯区”，同时还应尽量避开桥梁、烟囱、高压线、火车道以及噪音较大的环境区域；适合开美容院的有如行政机关、事业单位、企业办公楼、银行、城市广场、高档小区配套服务底商等周边环境区域。　　第四，新建的高档小区一般入住率偏低，消费群体呈逐渐上升趋势。因此在营业初期一般销售收入偏少，对加盟商有一定的投资压力，但盈利收入水平随着入住率的上升而提高，从长远看，具有一定的发展潜力。　　第五、选择目标房时注意察看相邻店面经营用途。很难想象处在左邻右舍都是卖水果的店铺包围中是什么景况？开一家美容院有对业种、业态组合的客观要求，最好能迎合周边店铺的“性格”。一般而言，开设在有一定档次的影楼隔壁，或环境幽雅的咖啡馆隔壁，或高档时装专卖店的隔壁等，生意都会不错。记住“纳兰美容院”不是一般的“剃头铺”，它是为满足人们生活高雅的需要而设，因此，需选择一些“芳邻”为宜。第六、不宜选择高楼层做美容院。普通城市往往有美容消费需求的顾客不适应乘电梯到高楼层的美容院去做美容。因此，在选择门面房时应注意临街一、二层的目标房比较适合，相对比选择高楼层的经营风险性更小，并且有助于后期“商圈互动”等促销活动的开展。但注意提前做好当地美容同行业的调查，如北京、上海等特殊城市就属例外。第七、如初步判断该目标房适合开设“纳兰美容院”，而当地房源紧俏，应说服加盟商果断采取订房行动，可预交定金，然后再根据《商圈调查报告》尽快签订《房屋租赁合同》。附：商圈评估与审核（内部评价掌控，不作为前期人员培训内容）1、房屋租金 直辖市及沿海经济发达的省级市租金宜在8000~15000元/月，也包括南京、苏州、青岛等特殊城市；省会城市及沿海经济发达的地级市租金宜在6000~12000元/月；一般地级市及沿海经济发达的县级市租金宜在4000~8000元/月；一般县级市租金宜在3000~6000元/月。豪华型加盟标准在此基础上上浮25%左右。2、纳兰美容院选址基本要求核心商圈内包括该地区主要行政办公单位、大型企事业单位总部不少于3家或者已入住居民不少于600户；外围商圈包括该地区主要行政办公单位、大型企事业单位总部不少于2家或者已入住居民不少于400户；边缘商圈：包括该地区主要行政办公单位、大型企事业单位总部不少于1家或者已入住居民不少于200户。（一家行政办公单位、大型企事业单位总部≈200户居民，可以互换）3、新建大型居民小区外围商圈可以考虑为半年内入住居民不少于400户，边缘商圈可以考虑为一年内入住居民不少于200户。4、人流量、车流量以十五分钟为单位，目标女性（25-55岁）人流量平均值不少于80人次；车流量平均值不少于120车次；分期开发的大型居民小区人流量、车流量不低于以上标准的一半。