芦花庄园营销方案

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1、芦花庄园整体营销方案及执行计划贰零壹叁年壹月芦花庄园品牌知名度如何提升芦花庄园市场销售如何带动目录1.项目整体营销方案—市场调研—营销策划—案端执行2.目标及商务方案3.丽仁地产团队介绍项目整体营销方案壹市场调研政策大宏观•2012年出现全面的调整可以预期。至于价格回到合理的位置，从目前政府的意愿来看是肯定的，因为这是一个重要的民生性、宏观性的战略性任务，中央政府已经下了决心。•2013上半年可能是价格的实质回归，下半年是心理的合理回归，这个合理回归完成以后，就会达成一个共识，未来我们肯定还离不开房地产，房地产要继续发展，但是房地产的发展不等于房价的发展，所以总是有

2、人问我说，什么叫合理价位？根本不用着急，当市场的心理达到合理预期的时候，这个价位出现的交易就是合理价位。天津房地产市场信息(2012.11)2012年11月天津约有33个项目开盘，其中市内六区11个，环城四区5个，滨海新区5个，远郊区县12个。这些项目中纯新楼盘共有11个，占开盘项目总量的33%，其中市内六区6个，环城四区2个，远郊区县3个。市内六区新盘数量位居首位，占纯新楼盘总数的54.5%。11月第一周新增商品住宅共4个项目，新增供应面积为7.4万平米，环比前一周下降808.3%。11月第三周新增商品住宅共11个项目，新增供应面积为16.7万平米，环比前一

3、周下降513.1%。芦花庄园基础信息•项目方位：滨海新区中新生态城营城湖内，周边高尔夫球场环绕景观优势明显。•建筑面积：98500㎡•容积率：0.62•建筑形态：双拼、多层花园洋房、独别墅•建筑风格：西班牙•交付标准：别墅外精装项目户型•11栋花园洋房：共计216套（其中跃层户型44套）•双拼别墅：96套•独栋别墅：28套•已建成AB区总户数：340套项目价格预估•花园洋房（精装）：均价18000元/平米•双拼别墅（毛坯）：均价21500元/平米•独栋别墅（毛坯）：均价26500元/平米•去化说明：花园洋房、双拼别墅、独栋别墅（去化一套价格调整一次）•花园洋房、双拼

4、（组团销控，花园洋房楼层跳价150-200元/平米）•花园洋房、双拼组团销控去化10套调价一次，调价幅度5%-10%区域市场竞案项目1.融创融公馆项目地址：滨海新区北塘经济区阳澄湖路项目情况：别墅洋房面积:200平米(户型）面积：130-180平米（户型）价格:350万-600万/套价格：1.6-1.7万/平米房源:106套房源：3栋均价:1.75万-3万交房标准：毛坯现阶段情况：预售证办理中区域市场竞案项目2.万科柏翠园项目地址：滨海新区开发区第一大街与新城东路交口小高层（精装）面积：150平米公寓300平米公寓（四室三厅四卫）总价：600-700万均价：2100

5、0-25000元总量：268套（四幢小高层）开盘日期：2011-2012去化情况：剩余32套区域市场竞案项目3.世贸生态城项目位置：滨海新区天津中新生态城起步区别墅—4联排6联排8联排（排屋）多层面积：77-145平米面积：133平米均价：9200元/平米价格：18000元/平方米房源：11栋房源：90套交房标准：精装修交房标准：毛坯剩余房源：4套项目开盘日期：2012年5月区域项目小结区域市场2011—2012年项目陆续入市，经网上备案登记查实的成功去化现象可人，滨海版块俨然成为天津楼市真正意义的富人区，纵观产品类型以混居形态为主（小高层、多层、花园洋房、别墅），

6、目前尚未有真正意义的低密度无敌景观社区，芦花庄园的问世将在区域市场树立典型标杆，倡导人与自然的融洽，打造一座属于“富人的城市”）前期市场调研的重要性知己知彼百战不殆，周边竞品的产品类别、定价区间、买家（成交描摹客的来源区域）、2012年3季度起项目的去化率、价格等比增幅情况等，调研的目的在于为项目锁定更适合的客群来源、更适合的推盘价格，更适合的价格增幅节点等，以确保项目开盘伊始的平稳去化。调研内容1.宏观政策解读与2013年地产市场的初步判断政策梳理在于客观的看待2013年度芦花庄园入市所面临的问题与机遇，什么叫品牌？万科、绿地、朗诗都不叫品牌，现在的市场销量是品牌

7、，谁卖的好谁就是品牌。政策调研在于研判项目是否可以借势而为还是投入人力营销引导去化市场。2.20公里范围内2012年度土地出让情况（判别2013-2015年内可能入市的竞品项目体量，为应对市场竞争做好预案)调研内容3.20公里范围内同类别产品2012年3季度起新增项目的市场去化情况竞品量体、产品类型、优劣势对比、价格、涨价幅度、客群来源、渠道推广手段）本块调研目的在于理性的看待过往一年3季度起同类产品的去化周期与去化收益，为芦花庄园2013年度推广投入及入市所能预估的收益奠定理性判断的数据支撑4.20公里范围内的资源配套调研（学校、医院、卖场、商业、旅游、交通、