房地产行业专题报告：行业发展换挡，城市周期兴起

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1、目录1.行业进入总量高位，增速低位时代61.1房地产行业销售总量影响因素分析61.2人口需求总量进入高增长低增速阶段72.行业调控方式转变，发展方式换挡82.1行业主要指标周期波动幅度减弱82.2区域分化，城市周期兴起102.3房企竞争方式转换，从行业红利转向企业红利103.重点50城基本面分析113.1分线城市总量分析113.2人口流入情况分析163.3分线城市经济特征183.4分线城市综合因素排名194.总结215.风险提示21第25页共25页图目录图1房地产行业销售总量影响因素分解简示6图21999-2018年房地产

2、销售金额及同比增速7图31999-2018年房地产销售面积及同比增速7图41999-2018年中国总人口年增长8图51999-2018年房地产销售单价及同比增速8图61999-2018城镇人口增速逐步放缓8图71999-2018中国城镇化率不断提升，变化速率降低8图8房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——销售端9图9房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——投资端9图10房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——房价9图11影响房企核心要素简析图11图122018年31个省市GDP占比较1999年变化11图131999

3、-2018年常住人口年复合增速与GDP占比相关性11图14样本城市GDP及全国占比12图15样本城市常住人口及全国占比12图1650个样本城市2018年常住人口数量比较13图1750个样本城市近十年GDP均值比较14图18分线城市GDP逐年同比变化率14图1950个样本城市近十年城镇人均可支配收入均值比较15图20分线城市城镇人均可支配收入逐年同比变化率15图2150个样本城市“辐射城市GDP/样本城市与辐射城市距离”比较16图2250个样本城市近十年常住人口绝对变化16图2350个样本城市近十年常住人口相对变化17图24

4、分线城市常住人口逐年同比变化率17图25分线城市常住人口三年移动平均复合增速18图26样本城市GDP对近十年常住人口相对变化率18图27样本城市GDP对近十年常住人口绝对变化18图28样本城市城镇人均可支配收入对近十年常住人口变化率19图29样本城市城镇人均可支配收入对近十年常住人口变化19第25页共25页图30辐射城市GDP/城市间距离对近十年常住人口变化率19第25页共25页图31辐射城市GDP/城市间距离对近十年常住人口变化19第25页共25页表目录表1房地产行业销售端数据和人口分段增速均值7表250个样本城市名单1

5、2表3采取2018年样本城市指标值进行筛选时的前14个城市20表4采取未来三年样本城市指标预测均值进行筛选时的前14个城市20第25页共25页1.行业进入总量高位，增速低位时代1.1房地产行业销售总量影响因素分析1980年代中国逐步探索和推行住房制度改革以来，中国房地产市场总量持续增长。2018年房地产商品房销售金额和面积达到历史新高。房地产行业总销量由住房面积需求和单价构成，住房面积需求和销售单价分别受市场和政策多方面因素影响。不同时间段内单个影响因素的重要性和影响力不同。我们将行业总量影响因素进行简要拆分和分析（见下图

6、1）。在稳定增长的经济环境下，我们认为房地产行业长期增长的主要驱动因素在于住房需求的增长，住房需求有三个维度：1、总量方面，全国人口增长所带来居住需求的增长；2、区域经济发展不平衡所导致人口流动带来本地常住人口增长的需求；3、棚改和安臵需求。后两大因素影响需求释放的速度和地区差异。政策因素市场因素生育政策总人口增长放缓，二孩政策放开当地人口自然增长（包含城镇扩张使原农村户口变为城镇户口）经济发展初期人口快速增长，行业需求增长主要由人口自然增长驱动限购限贷政策我们认为因城施策调控长期存在，政策松紧在于落户限制门槛的调节城市人

7、口净流入（或流出）区域经济发展分化，因经济、就业、教育、医疗等资源差异导致人口迁移受拆迁政策支持或限制全国大规模棚改计划进入收尾阶段，我们认为拆迁总量会逐步回落棚改和拆迁安臵需求拆迁安臵主要因城市内房龄过高或居住环境落后产生的棚改需求，以及城市建设规划产生的拆迁需求。受政策鼓励或限制，通常需求为间歇性而非持续性。住房面积需求住房需求总体量销售单价行业总销量此外，我们认为受调控政策影响，投机性需求受到抑制。在维持‚住房不炒‛的总基调下，抑制投机性需求的调控政策可能长期存在。图1房地产行业销售总量影响因素分解简示市场因素需求结

8、构性变化：城镇中高端住房需求增加驱使住房单价增长行业供需不平衡造成价格波动宏观经济影响因素：货币政策、存款和贷款利率变化、通胀率变化政策因素限价政策：限制房价上限资料来源：第25页共25页1.1人口需求总量进入高增长低增速阶段我们选取1999年至2018年的行业销售数据1，配合中国人口总量和城镇化发展分