无形资产和投资性房地产

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1、第八章无形资产和投资性房地产第一节无形资产概述一、无形资产定义和特征1、定义●无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。2、特征（1）由企业拥有或者控制并能为其带来未来经济利益的资源。（2）无形资产不具有实物形态。（3）无形资产具有可辨认性。（4）无形资产属于非货币性资产。●商誉从计量上讲，商誉是企业合并成本大于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，代表的是企业未来现金流量大于每一单项资产产生未来现金流量的合计金额，其存在无法与企业自身区分开来，由于不具有可辨认性，虽然商誉也是没有实物形态的非货币性资产，但不构成无形资产。二、无形资产的内容1、专利权

2、专利权，是指国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人，对其发明创造在其法定期限内所享有的专有权利，包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权。2、非专利技术非专利技术，也称专有技术。它是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了的、不享有法律保护的、可以带来经济效益的各种技术和诀窍。非专利技术一般包括工业专有技术、商业贸易专有技术、管理专有技术等。3、商标权●商标是用来辨认特定的商品或劳务的标记。●商标权，只专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利。●经核准注册的商标为注册商标，包括商品商标、服务商标、集体商标、证明商标。4、著作权著作权，又称版权，指作者对其创作的文学

3、、科学和艺术作品依法享有的某些特殊权利。5、特许权特许权，又称经营特许权、专营权，指企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家使用其商标、商号、技术秘密的权利。6、土地使用权●土地使用权，指国家准许某企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营的权利。●根据我国土地管理法的规定，我国土地实行公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。●企业取得土地使用权的方式大致有行政划拨取得、外购取得（例如以缴纳土地出让金方式取得）及投资者投资取得几种。★通常情况下，作为投资性房地产或者作为固定资产核算的土地，按照投资性房地产或者固定资产核算；以缴纳土地出让金等方

4、式外购的土地使用权、投资者投入等方式取得的土地使用权，作为无形资产核算。第二节无形资产的初始计量●无形资产通常按实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。●对于不同来源取得的无形资产，其初始成本构成也不尽相同。（一）外购的无形资产成本●外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。●外购的无形资产，应按其取得成本进行初始计量；●如果购入购入的无形资产超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质的，应按所取得无形资产购买价款的现值计量其成本，现值与应付价款之间的差额作为未确认的融资费用，在付

5、款期间内按照实际利率法确认为利息费用。例1、因甲公司某项生产活动需要乙公司已获得的专利技术，如果使用了该项专利技术，甲公司预计其生产能力比原先提高20%，销售利润率增长15%。为此，甲公司从乙公司购入该项专利权，按照协议约定以现金支付，实际支付的价款为300万元，并支付相关税费1万元和有关专业服务费用5万元，款项已通过银行转账支付。◆无形资产初始计量的成本＝300＋1＋5＝306（万元）借：无形资产—专利权306贷：银行存款306例2、“超过正常信用期限”举例。（见教材P230）（二）投资者投入的无形资产●投资者投入的无形资产，应当按照合同或协议约定的价值确定无形资产的取得成本。如果投资

6、合同或协议约定价值不公允的，应按无形资产的公允价值作为无形资产初始成本入账。借：无形资产（合同约定价，或公允价值）贷：股本资本公积（三）土地使用权的处理●企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。●土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧。但下列情况除外：1、房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。2、企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值

7、，则应当对支付的价款按照合理的方法（例如，公允价值比例）在土地和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理。例：（举例来源：2010注册会计师《会计》P121）20×7年1月1日，A股份有限公司购入一块土地的使用权，以银行存款转账支付8000万元，并在该土地上自行建造厂房等工程，发生材料支出12000万元，工资费用8000万元，其他相关费