宁波中宇天鹅湾2期高层推盘策略

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1、报告核心：非常时期，非常策略！我们重在解决三大核心问题：如此形势，今年能否开盘？无论开与不开，在市场低迷期，如何提升上门率？三大核心问题如果今年非开不可，如何撬动市场？首先，我们先来看看当下市场。当下市场全国市场:宏观经济全国楼市楼市新政研读宁波市场:宁波市场分析开发商应对策略余姚市场分析全国楼市宏观经济GDP指数：前三季度GDP较去年同期回落1.8%，受经济下行压力影响，利息下调，国内经济增速全面放缓。CPI指数：CPI指数近四个月虽有下降，但上半年较去年同期上涨7.9%，PPI指数8月份较去年同期增长10.1%，增速连续第三个月创10多年来新高，1-8月份上涨8.2%

2、，物价持续升高抑制了消费者的消费热情。股市：股市从最高点6400余点跌至2105.76点并继续探底，股市已经跌回2001年水平，90%股民处于亏损状态。人民币汇率：人民币持续升值，人民币对美元汇率中间价由05年7月的8.1100：1升至当前6.8406：1，外贸出口遭遇困境。国内经济受国际经济影响开始全面放缓，经济整体逐步迈入下行通道，受国际金融形势和全球经济放缓的影响，国内经济将面临持续走低。上半年全国房地产投资总额13196亿元，同比增长33.5%，增幅放缓由于国家实行紧缩性调控政策，加之购房者观望情绪日渐加重等诸多因素，全国商品房成交量同比下降13%，价格成交增幅仅

3、为6%，增幅较去年同期12%降低一半。2008年上半年全国楼市出现了量价齐跌的萎靡颓势，房地产市场逐渐步入寒冬。宏观楼市人民币升值、股市暴跌、物价上涨、等造成了中国经济的困难局面，消费者购买力下降、购买投资热情受打击，房地产市场失去投资性需求和刚性需求的双重支撑，未来市场短期内很难复苏我国经济代表性城市房价走势北京2008年上半年的住宅销售面积同比下降50%，8月较7月销售均价环比下降21%上海2008年上半年住宅的销售面积同比下降22.4%，8月较7月销售均价环比下降2.1%，较6月环比下降14.2%深圳2008年上半年住宅销售面积，同比下降60.3%，8月较7月销售均

4、价环比下降11.5%我国经济广州2008年上半年的销售面积同比下降26%；8月与7月销售均价持平，但较4月下降12%天津2008年上半年的销售面积同比下降16%；8月较7月销售均价稍有上涨，但较5月下降5.5%杭州2008年上半年杭州住宅销售面积同比下降4%，8月较7月销售均价稍有上涨，但较4月下降7%代表性城市房价走势我国经济降价楼盘实例2008年7月各大城市部分楼盘出现强烈降价行为，降价幅度最高接近50%；部分开发商不看好“后奥运时期”房地产市场，认为奥运会后楼市将进入萧条期，选择奥运会之前快速回款，当时市场褒贬不一2008年7月降价最具代表性楼盘（奥运会前）区位项目

5、时间降价描述当前价格（元/㎡）降价幅度北京中信城7月中旬周边楼盘22000元/㎡，项目低于周边均价近4000元/㎡市场公认的成功价格调整，降价后周去化量在当地市场中排名第一1850020%天津格林世界6月底6月中旬均价7000元/㎡，6月下旬降价1200元/㎡三天狂降1000余元/㎡，格林世界由成交榜尾跃居三甲580017%上海锦绣华城7月底上半年价格19000元/㎡，下半年伊始降价5500元/㎡推售房源被迅速抢购，与周边个案门可罗雀形成鲜明对比，楼盘知名度和吸引力迅速提高13500029%深圳城市山林7月中旬开盘时均价30000元/㎡，本地降价14000元/㎡降价调整后

6、推出200套房源一周内被抢购一空1600050%降价楼盘实例2008年8月末9月初，部分大中型城市出现普遍降价趋势；与奥运前降价相比，本次降价表现出两大特征：“集团式”降价、“高折扣”优惠，降价范围和幅度上均大于奥运前；奥运会后，万科各城市项目的普遍性带头降价引发了部分资金紧张开发商的跟风行为，多数开发商较奥运会前更加认识到08年下半年楼市整体状况堪忧，“回款第一”已经压倒“总销最大”，成为开发商首选2008年9月降价最具代表性楼盘（奥运会后）区位项目时间描述当前价格（元/㎡）降价幅度上海万科集团旗下8月底白马花园原价15000元/㎡，降价3000元/㎡三天卖掉76套，回

7、款上亿元120005-20%杭州金城集团旗下9月10日金成江南春城原价8500元/㎡，降价2000元/㎡号称三年后无理由退房赠30%增值款，100套房源被抢购一空650025%南京恒大地产旗下9月4日恒大绿洲花园物价定价7480元/㎡，降价2500元/㎡为缓解集团资金压力，恒大抛售楼盘，极大扰乱了南京市场，恒大降价一周成交量位于南京前列500035%南京万科集团旗下9月6日金域缇香原价15000元/㎡，降价3000元/㎡降价后售楼处客户络绎不绝，相近楼盘客户寥寥无几，推出房源面临供不应求趋势1200020%银根紧缩，贷款难度增