南宁市房地产市场分析暨项目研判报告

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1、南宁市房地产市场分析暨项目研判报告2007年11月11日编制目录一、南宁城市整体发展分析二、南宁住宅分板块市场分析三、区域概况四、项目定价五、销售节奏控制六、包销成本及利润核算一、南宁城市整体发展分析南宁南宁市位于广西南部，是广西壮族自治区的首府，全市土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。南宁处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，既是环北部湾沿岸重要经济中心，也是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点。南宁市对广西沿海城市发挥

2、着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。南宁整体区位环境——地理具有得天独厚的区位优势和地缘优势南宁整体区位环境——经济三、二、一产业结构优化，经济发展达到新高度2006年，南宁全市生产总值达到861.94亿元，增长15.1%，增幅创1995年以来的最高。第三产业的比重由上年的16.55：31.96：51.49发展为15.63：34.05：50.32。第三产业对经济增长的贡献率分别为9.7%、44.2%和46.1%，第三产业仍然是经济

3、增长的主动力。产业构成单位：%2001年2002年2003年2004年2005年2006年第一产业21.720.3719.1117.3916.5515.63第二产业27.0627.1129.231.2331.9634.05第三产业51.2452.5251.6951.3751.4950.32数据来源：南宁市统计局2006年末，南宁户籍人口达671.89万人，比上年增加12.35万人，增长1.87%，其中市区人口254.86万人，增加5.19万人，增长2.08%。2006年，南宁城镇居民人均可支配收入突破

4、万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%。城镇居民人均消费性支出7303元，增长6.09%。全市在岗职工年平均工资20411元，比上年增长17.89%。南宁整体区位环境——人居城市人口总量及居民收入稳定增长数据来源：南宁市统计局南宁整体区位环境——商业配套大型商业配套发展迅速2006年，南宁社会消费品总额达到435.51亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点，为“十五”以来的最高增速。与此同时，南宁市的商业建设也在大踏步前进，成功引进了沃尔玛等国际性商业公司。在“十

5、一五”规划中，南宁市准备培育两个５０亿元产业和三个１００亿元市场，同时还要建“香港街”、“澳门街”、“广东街”等大型商业街，继沃尔玛之后，另一个国际零售业巨头家乐福也将在南宁一次性登陆３个点。通过把南宁建成区域性购物中心、物流中心和美食天堂，南宁的人流量、资金量、信息量以及辐射力必将大大增加，由此必然推进城市易居性以及房地产业的发展。南宁房地产市场发展情况——路网规划内环、中环、外环和快速环组成南宁主要公路交通系统南宁房地产市场发展情况——轻轨规划2020年前，南宁将建成1号线、2号线，这两条线及将最

6、早建成。在线网结构方面，规划定为“骨干网+辅助网”，其中1号线和2号线构成穿过城市中心的十字形骨干网，3、4、5、6号线为服务周边组团的辅助线网。柳沙半岛将受轨道交通4号线的依托。柳沙4号线1号线5号线6号线2号线3号线南宁整体区位环境——公建配套柳沙近阶段，南宁公建配套的主要建设方向在城北，琅东、东盟商务区、江南片区。沿邕江段主要分布在柳沙半岛及南湖南侧。南宁整体区位环境——住宅建设规划柳沙处于南宁住宅建设发展的重点方向之一安吉-北湖组团东沟岭-长垩组团风岭片区仙湖西区组团蟠龙组团玉洞组团那洪组团相

7、思湖片区石埠组团沙井组团柳沙三个城市中心：旧城、凤岭和五象组成中心城突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态三个片区中心江南、相思湖和龙岗组成十个组团蟠龙组团、凤岭组团、龙岗组团、相思湖组团、石埠组团、沙井组团、那洪组团、安吉组团8组团成为重点开发地区重点方向南宁房地产市场发展情况——历年来价格走势南宁是广西发展最快的城市之一，商品房价格由1997年的1411元/平方米涨至2006年的2977元/平方米，上涨幅度达到111%，但整体价格与国内同类型

8、城市比较仍处于较低水平。随着南宁市民住房消费观念的不断改变，购买力也渐渐增强。房地产市场也开始趋热，“广西南宁房地产博览会”的举办，不但向外界推广了南宁市房地产市场，同时吸引了许多外来投资商给房地产市场注入了新的力量，在提升产品档次的同时也推进了南宁楼市房价逐渐走高。2004年再次进入上升通道。随着南宁各项城市规划的利好以及东盟商务圈概念的形成，再次推进市场价格上涨。数据来源：南宁市房地产信息中心南宁房地产市场发展情况——2007年市场走势前三季度南宁住