2014西安旅游集团项目市场研判暨产品定位分析报告

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1、项目市场研判暨产品定位分析报告西安旅游集团小寨项目策略提案二零零七年宏图大展骏业宏开2007:西旅集团品牌扩张&地产运营年2007·扩张·地产·运营—西旅集团多元化扩张布局重点项目—城市核心商圈经典项目/个性化地产项目—整合企业内外部资源跨越式发展模式123全面透视市场区域市场概况分析项目竞争对手分析项目定位系统思考产品与规划配套设施整合推广与销售策略PART1:区域市场概况分析到西高新小寨曲江新区地理位置[小　寨　商　圈　综　述]一、小寨商圈人流动线据统计，目前以小寨十字为中心，东至大雁塔十字、西至吉祥村、

2、南至电视塔、北到南二环范围内，云集众多商家，每日人流量仅次于钟楼。其人流主要来自周边的各大专院校、打工一族、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的年轻化倾向。优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设区后，小寨人流进入西安的毕经之路。西高新的快速发展必将带动消费水平的增长优势二、西安雁塔文化新天地广场、小寨艺术文化中心与长安路全面拓宽及多处过街天桥的兴建，使区域内人流更为顺畅，带动小寨商圈人气一路飙升的同时地价随之节节攀高优势三、曲江新区开发建设如火如荼，大唐不

3、夜城、长安芙蓉园以及大西安“一城双心”格局的初步形成，小寨已经成为连接老城与新城的枢纽和财富中心。[二、小寨商圈商业优势分析][三、小寨区域商业环境分析]人文环境：小寨是年轻人的购物阵地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地，高素质的人群多居住于此，人文氛围是不言而喻的。地区经济状况：商圈发展日趋成熟，随着整个区域的改造、物业供给不足的局面将得到改善。时尚潮流百货店——百盛的顺利入驻提升了整个商圈的档次与消费。交通条件：规划中的地铁二号线口岸物业,据了解朱雀大道将在年后贯通，贯通后的朱雀大道将成为继长安

4、路、含光路、之后第三条南北主干道，对于子午路至丈八路沿线人口去小寨商圈的首选线路。人群的覆盖面：开店资金要求低，货品无品牌设置是这个商圈的一大特色（许多店主为18-25岁的年轻人和未毕业的在校学生）。由于其所在环境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消费群，所以其现在还不能满足整个城南人口的日常购物、文化、娱乐、休闲。但我们可以清晰地看到其发展的目标——城南的钟楼商圈。市政设施：随着大雁塔北广场的建成，以及曲江新区、高新新区的建设，给小寨地区大规模改造提供了良好的契机。市政设施配套完善。［小寨居住圈的特点］：目前小寨

5、主要是以商业为主的功能定位.由于商业设施发达,人流量大,显得繁华和喧嚣,因此并不适合于永久居住.火爆的商业使地价飞涨,开发住宅楼盘可谓是得不偿失.但由于目前流动人口多,租务市场可观,很多住宅和商住项目销售良好!商业地位：小寨，商业气氛浓厚，始终是西安除钟楼之外的第二大商圈商业形态：小寨商圈目前以好又多、百盛、百汇龙头，经营形式上以中小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅，经营范围：以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、为辅；消费群体：消费群体覆盖整个西安。主要以城南人群主，群体非常庞大；年龄上以3

6、0岁以下的中青年人群为主；商业缺陷：缺乏真正的一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心商业价值：小寨作为年轻人基地、时尚潮流的代言人其租金水平居西安前列，平均租金水平高达400元/㎡·月；PART２:区域市场在售项目概况雁塔文化新天地项目位置：纬二街十字西南角价格：目前首先推出夹层、地下一层、地下二层，均价在25000元/㎡楼层定位夹层、地下一层、地下两层休闲、娱乐、服装、餐饮、工艺品价位均价25000元/㎡［项目优势］：◎规模大,能自成气候，但是远离核心商圈，价值得不到充分体现◎定位新颖，以娱乐为

7、主题的构思很吸引人２．万万代(钟楼)定位、主力商家、管理机构：定位主力商家管理机构数码家电北京大中电器西安五星物业管理开盘销售情况：销售时间楼层推出面积认购价格销售率销售政策2005-7-61层1600㎡2．5万/㎡20%左右包租10年,一年后无条件退铺，年回报9%，每月返一次2005-7-62层2300㎡1.5万/㎡2005-7-63层2300㎡1万/㎡３．新兴24G（轻工）定位、主力商家、管理机构：定位主力商家管理机构家居大卖场无开发商开盘销售情况：销售时间楼层推出面积认购价格销售政策2005-51层400

8、0㎡1．6万/㎡包租3年,年回报10%，即返3年30%2005-52层4000㎡1.2万/㎡2005-53层4000㎡0．89万/㎡新兴24G销售较理想分析：价格便宜，性价比高定位准确４．东方龙·安南城定位主力商家管理机构小型ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＩＩ家乐福肯德鸡保利电影院顺时来商业管理公司销售时间楼层推出面积认购价格销售政策200６-３－1层７２00㎡1万/㎡－1层包租3年,年回报10