物业管理基本制度与政策(II)

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1、物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生和发展第三节我国物业管理制度的历史沿革第四节《物业管理条例》第一节物业管理的概念一、物业管理的概念二、物业管理的特征一、物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（一）对《条例》所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动（1）物业管理的三种方式：业主自主管理；业主委托不同专业公司服务；业主选聘物业管理企业（2

2、）业主与专业服务公司的关系是委托服务合同关系。（3）《条例》不强制业主必须选择物业管理公司来实施物业管理，但是如果业主通过选聘物业管理企业的方式对物业进行管理，则应按照《条例》的规定来进行。2.物业管理活动的基础是物业服务合同（1）物业管理活动的实质（2）物业服务合同的作用3.物业管理活动的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护（1）物业管理的内容由物业服务合同约定（2）物业管理企业可以接受委托，提供合同约定以外的服务项目（二）《条例》调整的范围1.住宅和非住宅的物业管理活动虽然两者在物业形态、业主组成、对服务的需求、物业管理企业提供服务的内

3、容和方式方面存在较大的差别，但在法律制度方面并无明显不同。2.《条例》的适用范围既包括城市也涵盖乡村。（三）物业管理的市场化特征1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相结合3.物业管理活动应遵循市场原则市场原则是物业管理活动的前提条件4.非市场性的房屋管理不适于物业管理二、物业管理的特征（一）社会化（二）专业化（三）市场化第二节我国物业管理的产生和发展一、物业管理的起源和发展二、城镇住房及住房制度改革三、我国物业管理的产生四、我国物业管理的发展五、物业管理在社会经济中的地位与作用一、物业管理的起源和发展二、城镇住房及住房

4、制度改革（一）我国城镇住房的发展情况（二）改革开放前的城镇住房制度1.城镇住房制度的基本情况2.改革开放前的城镇住房制度的主要特征一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利制低租金和国家保养制度（三）住房商品化制度1.建立并扶持商品房市场（1）1978年后房地产领域进行的三项改革（2）房地产生产方式改革的主要内容（3）综合开发后住宅小区的三个特征2.城镇住房制度改革（1）1988年取消住房实物分配，实行住房分配货币化（2）提出经济适用房建设方针和政策（3）发放住房公积金和住房补贴三、我国物业管理的产生（一）新形势下对住宅小区管理的探索（

5、二）我国第一家物业管理公司成立四、我国物业管理的发展（一）1993年第一部物业管理地方法规颁布（二）1994年颁布《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制（三）各地开始推行物业管理新体制（四）2000年中国物业管理协会成立，物业管理覆盖面进一步扩大（五）2003年《条例》出台，我国物业管理走上了法制化、规范化新阶段五、物业管理在社会经济中的地位与作用（一）有利于促进经济增长（二）有利于提高人民群众居住质量（三）有利于增加就业（四）有利于维护社区稳定（五）有利于推动房地产业的良性循环第三节我国物业管理制度的历史沿革一、《条例》颁布前的物业管理制度建设二、《条例》颁布

6、后的物业管理制度一、《条例》颁布前的物业管理制度建设《条例》颁布前的物业管理制度建设的主要特点：（一）《城市新建住宅小区管理办法》1《城市新建住宅小区管理办法》颁布时间：1994年3月23日2《城市新建住宅小区管理办法》法律地位：是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件3《城市新建住宅小区管理办法》主要内容（二）物业管理服务考评标准（三个标准）（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（五）《物业管理企业财务管理规定》（六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（七）《物业管理企业资质管理试行办法》（八）《住宅室内装饰装修

7、管理办法》二、《条例》颁布后的物业管理制度建设（一）主要特点：配套性、经验性、操作性（二）《条例》颁布的时间：2003年6月28日（三）《条例》颁布后制定的全国性政策法规（8个）第四节《物业管理条例》一、《条例》的立法过程二、《条例》的指导思想和立法原则三、《条例》创设的法律制度四、《条例》主要内容简介五、《条例》确立的基本法律关系《物业管理条例》的颁布标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期一、《条例》的立法过程二、《条例》的指导思想和立法原则二、《条例》的指导思想和立法原则《条例》立法的指导思想1.强