绿地中央广场个案报告

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1、绿地中央广场个案报告━━华仁地产策划经济计算指标占地地面：63518㎡总建筑面积：458873㎡容积率：5.49绿化率：40.07%物业类型：写字楼、公寓、普通住宅建筑结构：剪力墙总规划户数：1846户，公寓823套已推房源：675户车位数：3368（1：1.27）目前价格：7380元/㎡起（含1600元/㎡精装）开发商：绿地地产集团长沙置业有限公司代理商：自销项目地址：岳麓区银杉路31号售楼地址：市府东、岳麓大道月银杉路交汇处售楼电话：885788888579999项目区域分析项目地址：项目位于岳麓区市府板块，岳麓大道与银杉路路交汇处，岳麓大道东西走向贯穿整个河西，与金

2、星路交汇。项目北面是杜鹃路，左邻岳华路且与观沙路平行，项目右侧银盆岭大桥。区位优势：项目位于长沙市府板块，长沙市政府、市人大、市政协坐落此地，周边有芙蓉岳麓区政府，湖南省作家协会，毛泽东文学院，湘雅医学院和附三医院。分析：项目位于市府板块，占据长沙市政治中心点,且东侧沿湘江风光带；周边规划有地铁、城市快速铁路，属城市重点开发区域，未来发展前景有保障，项目有大潜力。二、交通状况公交交通：乘坐401、402、405、117、168、905、907、916路公交均可到达；未来交通：规划地铁4号线和地铁6号线交汇处，长常城际快速铁路经过于此；结论：项目坐落于岳麓大道和银杉路交汇处

3、，长沙市政治中心点，是大河西东西南北交通主干道岳麓大道和金星路交汇处，交通便利。建筑规划规划户数：项目总规划住宅1846户，公寓823套，2栋高层写字楼；已经推出1#、3#楼普通住宅房源共675户；建筑结构和布局：5栋35层联排高层塔楼住宅，呈平行线状分布，2栋超高层写字楼和1栋公寓式住宅，沿岳麓大道分布；景观特色：四大主题园林；总结：高容积率，35层建筑高度体现大品牌实力，联排式建筑布局规避零高密度建筑的零散性，利于小区整体空气流通和舒适性，写字楼、精装公寓沿街排布，隔离外界嘈杂，丰富产品线，聚集项目区域人气。一、项目规划分析二、建筑解析1、项目按国家绿色建筑一星级标准

4、打造，长沙只此唯一；2、ART–DECO建筑装饰，艺术结合时尚，提升项目形象；3、三重入户大堂设计；13米挑高600平米社区大堂，双层挑高60平米单元入户大堂，地下车库精装大堂；4、项目所有产品采用精装修包装。总结：长沙唯一国家建筑一星级标准项目，ART–DECO装饰艺术，三重豪华大堂设计，精装产品包装，突出了一点大品牌大手笔，拉升项目整体形象，抢占市场占有率，配合绿地集团全国性推广动作打造“新里”品牌。三、小区园林景观法式皇家7重园林：“拉菲1787”、“行走的波尔多”、“皇后公园”、“拉图假日”四大主题园林。总结：市场上主题公园、园林符合现在追求差异化的时代性格，易引

5、起客户群共鸣；项目打造特色主题园林，但对于施工方和项目推广运作高要求，为项目的成功带来了一些不稳定的因子。配套分析一、内部配套沃尔玛超市1.6万㎡海派CLUB国际双语幼儿园上影影院总结：沃尔玛国际连锁超市、上海上影影院入驻项目，自建海派俱乐部、国际双语幼儿园等都具有强烈的国际性、前沿性，提倡一种超现代的都市生活；小区生活引导业主学习一种生活方式。二、外部配套中小学：长沙第二十中、裕湘学校、长沙市实验小学、长沙市教育局幼儿园；综合商场：新一佳超市、人人乐超市、步步高百货商场酒店：世贸希尔顿酒店（在建中）、锦岳湖湘大酒店、天地轩酒店；银行：工商银行、中国银行、建设银行、农

6、业银行医院：湘雅附三、湖南省肿瘤医院户型分析栋号户型面积（㎡）户数比例1#、3#栋三室二厅一卫9533550%1#栋三室二厅二卫11113520%1#、3#栋三室二厅二卫12617025%3#栋四室二厅二卫142355%一、户型配比小结：项目产品有普通住宅和公寓，住宅以95-142㎡三房为主，精装公寓面积集中于30㎡，二者市场互补，但是也存在中间面积的市场空白。B户型三房二厅一卫，面积约95㎡户型周正，功能区分离，6.5米客厅大开间；主次卧朝南向，小三房设计，套内面积实用率高；餐厅2米进深略县拥挤，客厅仅半阳台，且与餐厅直对入户门，二、户型分析D户型三室二厅二卫，面积约

7、111㎡110㎡精致三房，功能分区，设计布局严谨；5明设计，4.1米开间，6.5米进深大客厅，功能间配备，三房变四房；2.2米开间餐厅和厨房对于三房居家生活显得拥挤；E户型三室二厅二卫，面积约126㎡户型周正，功能分区，3.6米开间主卧室，4.2米开间客厅；户型南北通透，5明设计，搭配双景观阳台，小功能间连接厨房；入户门直对次卫，影响生活风水，且位置设置不合理。F户型四室二厅二卫，面积约142㎡户型功能分区，干湿分离，3.9米开间主卧室，4.5米开间客厅；全明设计，处小区正中心位置，南北双阳台连接客厅和餐厅，完全南北通透；间间