房地产估价参考范例

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1、房地产估价报告估价项目名称：杭州市西湖文化广场地下二层830个车位有限年经营权转让价值评估委托人：浙江恒通商业经营管理有限公司估价机构：浙江恒信房地产土地评估有限公司估价技术总监：虞晓芬教授注册房地产估价师：钱宁（注册号3320050003）汤曼丽（注册号3320070013）估价作业日期：2009年9月2日至2008年9月10日估价报告编号：浙恒估（2009）字第0909058号目录一、致委托人函……………………………第3-4页二、注册房地产估价师声明…………………第5-6页三、估价的假设和限制条件…………………第

2、7-9页四、房地产估价结果报告……………………第10-16页五、房地产估价技术报告……………………第17-52页六、附件………………………………………第53-53页致委托人函浙江恒通商业经营管理有限公司：受贵方委托，我公司对位于杭州市西湖文化广场地下二层830个车位，建筑面积29060平方米的物业，五年、十年、二十年、四十二年经营权转让价值分别进行了评估，为贵方资产处置提供价值参考依据。估价时点为2009年9月2日。经过实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和

3、技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法进行了分析、测算和判断，在10%回报率下,正常的价值是：若由出让方承担出租物业12%的房产税，估价对象地下二层830个车位，五年、十年、二十年、四十二年经营权转让价值分别2582万元、6095万元、11879万元、16715万元；若由受让方承担出租物业12%的房产税，则五年、十年、二十年、四十二年经营权转让价值分别2115万元、5066万元、9940万元、13497万元。具体如下表。表1：不同出让方式车位价值分析出让年限由出让方承担出租物业的房产税由受让方承

4、担出租物业的房产税总价值平面车位价值立体车位价值总价值平面车位价值立体车位价值万元万元/个万元/个万元万元/个万元/个五年25825.412.7821154.432.28十年609512.776.57506610.615.46二十年1187924.8912.80994020.8310.71四十二年1671535.0218.021349728.2814.55根据发达国家经验,正常情况下,大城市市中心的停车位价格呈上升趋势,但考虑到政策风险与经营风险，建议委托方选择二十年经营期出租为宜，这是一个收益与风险兼顾的折中方案。

5、如果没有合适的投资者，则选择四十二年，一次性回收资金，以规避经营风险。浙江恒信房地产土地评估有限公司法定代表人：吕敏峰二○○九年九月十日注册房地产估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形

6、成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师钱宁、汤曼丽已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7.估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8.本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价

7、格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有关管理部门认定为准。9.参加本次估价的注册房地产估价师：注册房地产估价师：签名：注册房地产估价师：签名：估价的假设和限制条件一、估价的假设前提估价结果依据如下假设：1.本次估价是以估价对象作为停车的功能能够持续使用为假设前提。2.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5.存在自愿销售的出让

8、方，不考虑特殊受让方的额外出价。6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑地下汽车位的性质和市场情形进行议价。7．假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产（西湖文化广场）的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。9.本次估价假设