戴德梁行-商改住城市更新-房地产-2019

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1、“商改住”城市更新4.0商业物业转换成住宅用途的可能性有多大，它们的优点、缺点又是什么？戴德梁行1Contents目录引言01政策/意见/通知02“商转住”SWOT分析06短期调控07引言自“城市更新4.0：迈向卓越的全球城市”白皮书发布以来，戴德梁行接到了大量问询。许多企业或个人希望了解最新的政策变化，以期将所持有的商业物业转换为住宅用途。显然，这将为业主、投资者和开发商带来巨大的发展机遇。虽然中央和地方政府还暂未就“商转住”出台详细的实施细则，但《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《广东

2、省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》的相继出台，已释放了积极信号并引发了广泛的讨论。虽然戴德梁行认为，短期内中国大规模“商转住”的可能性非常有限，但我们仍然要问这样一个问题：“商业物业转换成住宅用途的可能性有多大，它们的优点、缺点又是什么？”读者须知：由于具体实施细则暂未出台，本文中我们提出了一个假设，即本文所提到的“商改住”项目主要指的是那些运营不佳（濒临倒闭的零售商场，或租金低廉、空置率高的低质量写字楼等）并在改造后仅供租赁的项目。戴德梁行1政策/意见/通知“商转住”如今，国内房地产市场

3、普遍存在供应过剩的现象。以写字楼市场为例，在我们监测的18个国内重点一、二线城市中，其中有10个城市的写字楼空置率在2017年一季度超过20%。不断升高的空置率也导致一些城市的写字楼租金出现1%-2%的下滑。同样的，在经历了线上零售业蓬勃发展及线下零售物业库存高企的双重冲击下，开发商和投资者不得不开始面对租金收入下降、空置率攀中国写字楼供求情况86420200920102011201220132014201520162017Q1供给，平方米（百万）需求，平方米（百万）数据包括：北京，上海，广州，深圳，长沙，成都，

4、重庆，大连，杭州，南京，青岛，沈阳，天津，武汉，厦门，西安，香港，台北数据来源：戴德梁行研究部2戴德梁行中国写字楼空置率18%16%14%12%10%8%1Q20101Q20111Q20121Q20131Q20141Q20151Q20161Q20171Q2009数据包括：北京，上海，广州，深圳，长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，青岛，沈阳，天津，武汉，厦门，西安，香港，台北数据来源：戴德梁行研究部升等问题，某些商场甚至由于经营不善而被迫现前所未有的上涨速度，这一现象在一线城关闭。资本化率的上涨乏力及物业价值的走

5、低，市尤其明显。使许多投资者开始对零售物业产生了担忧。持续上涨的房价给年轻人买房造成了巨大的与之截然相反的是中国城镇化进程的不断深压力，因此许多年轻人选择和朋友一起合租入，国内人口流动日趋活跃，大量人口源源来减轻住房负担，但同时也面临安全、环境、不断涌入大城市。2015年后中国住宅价格的管理等方面问题。快速上涨令置业门槛大幅抬升，这也迫使大量的居住需求转向租赁市场，而越来越高的不同于高品质写字楼及购物中心能获得的既购房成本和月供也一定程度刺激住宅租金出可观又稳定的租金收益，当下住宅租金收益中国新住宅销售均价8,0

6、0030%6,00020%4,00010%2,0000%0-10%200620072008200920102011201220132014201520162017*销售均价（元/㎡）同比涨幅（%）数据来源：戴德梁行研究部戴德梁行3率普遍过低且难以通过金融手段获得较好融资，因此建成出售成为开发住宅项目的首选策略。与其他行业相比，中国“建房出租”(BTR)市场仍然不发达，有限的BTR相关政策、较低的住宅租金收益率，以及适用于BTR项目的房屋仅占少数，使得该行业发展黯淡。2016年5月17日，国务院办公厅发布《关于加快

7、培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在鼓励租赁市场的快速发展，以应对这些现存的问题。中央政府这一“一石二鸟”的战略，试图在冷却过热的住宅市场的同时，解决商业地产库存过量的问题。同时，这也似乎是政府关于该主题的第一个官方文件。要求如下：以加快培育和发展住房租赁市场为目标其中包括允许将商业用房等按规定改建不少市场参与者认为，广东省的《通知》仅为租赁住房是一次政策试水，用以观测此类方向的政策所带来的市场影响。要求各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法2016年5月，中华人民共和国住房和城乡建设部表示，政府正积极寻求

8、可能的政策转为彻底落实国办《意见》，2017年1月23日，变，将现有的多居室公寓改造成多个单人间，广东省人民政府办公厅发布了《关于加快培以满足毕业生和新城市居民的住房需求，并育和发展住房租赁市场的实施意见》。该文为他们提供干净、安全的生活环境。件与国办文件相呼应，但由于上述《意见》并未提供具体实施细则，仅作为一般指导性在上海，N+1模式允许业主将客厅改造成意见的发布，因此