a物业管理概论

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1、江南大学现代远程教育考试大作业考试科目：《物业管理概论》大作业题目（内容）：一、简要回答下面问题。（40分）1、简述物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点。（10分）答：1.应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；2.要尽可能全面地收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备；3.按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；4.工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。2、简述竣工验收与接管验收的区别。（5分）答：首先，性质不同。竣工验收是政府行为

2、。接管验收是企业行为，是根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行的质量验收；其次，竣工验收与接管验收所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，标志着物业正式进行使用阶段。第三，在竣工验收和接管验收中物业管理企业的参与与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者。而在接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系。3、简述在物业维修基金中包含的

3、房屋共用部位和共用设施维修基金的使用范围。（10分）答：维修基金专项于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。共用部位包括房屋主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙等。共用设施设备包括物业管理小区内道路、绿地树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。4、简述早期介入概念以及早期介入与前期物业管理的区别（5分）答：物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段

4、,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布路、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。早期介入与前期物业管理的区别（一）概念不同早期介入：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。前期物业管理：是指从物业承接查

5、验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。（二）内容作用不同早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持。前期物业管理是物业服务企业对新项目实施的物业管理服务。现代远程教育概论答案（三）服务对象不同早期介入服务对象：是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象：是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。5、某物业管理处客户部接到业主黄先生的举报电话，该管理处客户部委托李先生受理业主黄先生的投诉理（10分）。问题如下：（1）业主投诉的一般心理常见的有哪些？（5分）答

6、：K求尊重的心理2、求发泄的心理3、求补偿的心理（2）对业主投诉的处理应做好哪些工作？（5分）答：仁要端正服务态度，真诚的对待业主投诉；2、做好投诉分类；3、认真聆听并记录;4、及时定制投诉性质;1、结合以下案例，回答问题。（60分）（一）润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2015年2月16B上午，两名业主到物业公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中业主损坏了物业管理公司的办公用品。物物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物

7、品。请分析：1.物业管理公司的做法是否妥当？为什么？（45分）答：物业管理公司的做法是不妥当的。①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。①物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。②物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。1.物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题？（45分）答：物业管理公司应该如下妥善解决问题

8、：①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失,则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要