住宅类房地产项目贷款操作指引

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1、住宅类房地产项目贷款管理办法（草稿）根据目前房地产市场走势，为支持和逐步规范我行纯住宅类房地产项目的操作和管理，结合《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《固定资产贷款管理办法》以及《安徽农村商业银行系统信贷业务档案管理办法》等有关法规文件，特草拟本办法（草稿）。一、住宅类房地产项目准入第一条本办法所指的住宅类房地产开发项目贷款是指土地使用权70年的住房房地产开发项目，不含商业、办公。第二条制定系统内房地产企业重点合作客户名单，适当扩展至地产百强（名单根据中房协排名）2017年中房协排名见附件一，区域龙头前三名。要求住宅类房地产项目贷款申请人或申请人控股股东满足名单制准入管理要求，其中名单

2、内控股股东对项目公司持股比例不低于51%。对于特别优质的住房类房地产项目及所在地区具有显著代表性的房地产开发企业，准入条件可适当放宽。第三条住宅类项目区域管理：根据安徽省内房地产市场发展情况及区域特点，坚持以合肥区域为核心，以优质房地产开发企业的住宅类项目为重点。在保持房地产业务合理集中度的前提下，针对三四线城市及县域，制定“一城一策”区域管理办法。原则上不介入各区域高风险的“地王”项目。二、住宅类房地产项目受理与调查第一条住宅类房地产开发贷款借款申请人应满足一下资质：1、申请人或其控股股东符合我行名单制准入管理要求，开发住宅项目所在区域符合我行区域管理要求；2、在我行内部评级不低于A级；

3、83、申请人或其控股股东具有房地产开发二级（含）以上资质；4、申请人或其控股股东信息披露公开透明，财务指标和结构处于行业合理水平，控股股东或实际控制人无重大负面信息；5、符合我行授信客户的其他条件。第二条住宅类房地产项目已完成备案、立项等手续后，缴清土地让出金及契税，并取得国有土地使用权证的住宅类房地产开发贷款借款申请人方可向我行申请住房开发贷款。第三条具备上述条件的借款申请人，申请项目贷款需要提供一下资料：1、授信申请，写明授信金额、用途及还款来源、授信期限；2、已年检营业执照正副本和组织机构代码证正副本复印件；3、公司项目资质证书年检后(如有)；4、国税、地税登记证复印件；5、法定代表

4、人身份证明；6、贷款卡（已年检）、基本帐户开户许可证；7、公司章程及修正案、验资报告；8、借款人及其主要股东近三年度经审计的财务报表和近期的财务报表（成立不足三年的，按实际年限），经审计的财务报告包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书及审计报告等；最近一期报表明细；9、国家有权部门对项目审批、核准或备案文件；10、项目可行性研究报告；11、项目资本金和其他建设资金筹措方案及其落实情况证明资料；12、环评等涉及该项目的其他批复文件。第四条贷款人受理借款人提交的项目贷款申请资料后，安排相关人员进行尽职调查，尽职调查内容包括但不限于：81、借款人评价：借款申请人基本面（历史沿革、资本结构、管

5、理水平、资信状况）、财务情况分析（财务报表真实性、经营创现能力和现有偿债能力）及控股股东经营情况、同期是否存在多处房地产开发项目、新项目出资能力、关联企业调查等（除人行征信查询外包括但不限于运用外部信息查询工具如启信宝、天眼、全国法院被执行人信息查询、企业信用信息查询系统、中国裁判文书网等）；2、项目基本情况评价：地理位置、交通情况、征地拆迁、环保措施、受理项目资料的合规可行性审核等。注意事项：应参照《国务院关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号）、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发[2007]64号）等相关文件来审核项目是否按规定程序和权限取得项目批准文

6、件（立项、环评、土地预审）；房地产开发贷款审批时应具备“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”，并且“建筑工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”已在办理过程中；严格审核土地出让合同中的附加条款；关注“四证”与相应备案、批复内容的一致性。一、住宅类房地产项目评估第一条投资估算和筹资评价1、住宅项目总投资评估应尽可能取得项目不同建设阶段的概算、预算、决算数据；可咨询第三方专业机构意见（数据及依据参见可研报告）；同时应与同类型项目进行比较；2、关注项目已有的其他债务性资金对借款人新增银行贷款有无限制性条款，其资金使用期限是否与项目投资计划相匹配、是否与我行贷款偿还期相匹配。3、项目资本金审

7、核8（1）项目资本金必须是非债务性资金。杜绝股东借款（注明在风险情况下放弃一切偿还权利除外）、银行贷款、通过理财产品筹集的资金、通过信托计划筹集的资金中债务性资金充作项目资本金；（2）股东投入的项目资本金必须是能真正用于项目建设的货币或非货币资金投入。特别关注能真正作为企业或项目资金来源的资本公积（例如，资产评估增值增加的资本公积、可供出售金融资产公允价值变动增加的资本公积等都不能形成企业真实的现金流入），以及股东借款转