城市土地收购储备管理策略

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1、城市土地收购储备管理策略　　摘要：城市土地收购储备是国家宏观调控土地资源，实现土地资源优化配置的有效手段。本文主要分析了城市土地收购储备的意义，论述了当前城市土地收储出现的问题，并提出了城市土地收购储备管理的对策，希望能为土地规范管理提供一定的参考。关键词：城市；土地；收购；储备；管理中图分类号：D651.1文献标识码：A文章编号：随着我国城市化进程的加快，城市人口数量日益激增，土地人均占有率自然减少，这就导致城市土地供给与需求之间的矛盾越来越突出，土地问题日益受到社会的关注。要优化配置有限的土地资源就要科学调控，不断完善城市土地收购储备管理。当前，城市土地因为受到计划经济体制的影响，出

2、现了一些普遍的问题，使得国家土地大量流失，这一系列因素就决定了必须强化城市土地收购储备管理对策。一、城市土地收购储备的意义与作用城市土地收购储备制度是基于城市发展新理念应运而生的一种新兴的城市土地管理制度。6事实证明，实施城市土地收购储备制度意义十分重大：能更好的让政府在土地市场中发挥资源配置和宏观调控的作用；能有效的优化土地供应手段；改善房地产市场的投资环境；对土地资源的集约利用十分有利；有助于经济的可持续发展；让城市放眼长远利益，科学的规划总体布局；使得改制后的国有企业所使用的国有土地资产转为现金成为事实；使得土地资产可以被有效盘活，增加国土资产值，从根本上遏制国土资产的流失和腐败的

3、发生。城市土地收购储备实现了科学的管理，将会美化城市形象，使得投资环境得到改善，甚至有利于国民经济的发展。二、当前城市土地收储出现的普遍问题首先，在土地收储资金的实际运营上，政府往往侧重出让土地使用权后如何有效回拢收益，而并未将土地收储前期阶段的资金投入提上日程。很多地方政府，在运营土地收购储备资金时遇到了很多阻力。一些地方虽然规定由财政局直接拨款或向银行贷款解决土地收储资金运营问题，但实际操作时却困难重重。因为实际进行时，财政部门拨款成问题，想跟金融机构融资却没有自己独立的账户。如此一来，很难融通资金，难以实现土地收储时的有效储备。6其次，就是土地收储部门之间没能相互协调好，不能达成共

4、识。因为进行土地收储时会牵涉到很多方面，这就需要各部门密切配合，但实际上城建规划与司法部门协调性有所欠缺，严重影响到土地收购储备。主要表现为：城建规划部门目光不够长远，稳定性有所欠缺，无形中就增加了土地收储的风险；而已进入土地收购储备程序的土地，却由于原土地使用权人陷入债权债务纠纷，不得不依靠司法部门的介入来解决土地资产归属问题，这就使得已进行的土地储备前期工作失效，甚至为了偿还企业债务，法院代扣并截留了土地补偿费，导致原土地使用权人到期后不交付土地，让政府土地储备出现困难。还有，在实际的土地收储中，人们往往规避土地收购储备，他们将本该收购储备的土地转手，导致国家流失大量土地资产收益。例

5、如，很多工矿企事业单位因为面临搬迁、懈散、撤销、破产或者产业结构调整等问题，不得不调整原划拨的国有土地，以出让方式取得土地使用权后，无力继续开发。不具备转让条件的土地，以及应依法收回的荒芜、闲置的围有土地，根据相关规定，本应纳入土地收购储备，但土地使用权人却拒绝收购，在不办理任何土地相关手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下里的交易，导致国有土地资产大量流失。6再有，工作人员的素质不高，不能实现有效的管理。在当前监督机制还不完善的条件下，一些工作人员玩忽职守、滥用职权，甚至不惜违法违纪，偶有贪污受贿事件发生。在实际土地收储中，工作人员为

6、了追求经济效益，没有严格要求土地报批程序，使得一些人有空子可钻，进行违规操作。再者，因为土地储备工作人员行政意识浓，服务意识差，管理意识浓，市场意识差，传统观念浓，应变能力差，使得土地储备工作难上添难。三、土地收购储备管理对策（一）规范土地收购储备资金的运营根据实际和相关规范可知，土地收购储备的资金主要来源于以下几种渠道:(1)财政贷款。在初始阶段，城市土地储备组织建立储备基金完全可以依赖银行贷款。(2)政府拨款。政府部门可从财政支出中划拨专门的款项作为启动资金。(3)土地收益。土地出让收益的一部分投资于城市公益事业和基础设施的建设，剩余部分可以为土地储备基金所用。(4)政府可以提前划拨

7、一定收购的城市土地给开发公司和城市土地储备组织。(5)土地储备机构也可发行土地债券。土地债券通过城市土地储备收益还本付息。(6)城市土地储备收益。土地储备基金也可来源于土地储备资金通过证券投资、存款等方式获得的资本增值部分，循环周转。(7)其他资金。按有关规定可进入土地储备基金的公共基金都包括在内，例如养老基金、离退休基金、各种保险基金等。6所以，在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构，