某房地产项目价格策略报告.ppt

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1、实嘉·原创生活价格策略报告谨呈：安徽实嘉房地产开发有限公司价格不是我们的目标是达成目标的手段，是着眼于整体的、动态的！价格始终跟价值相关前言2项目的销售目标目标：1、全年销售8000万，首批10#、11#、20#、21#完成多层销售60%、小高层销售50%2、后续还有4批推盘。销售条件：6月中旬取得销售资格销售期：5月初认筹开始，6月开盘，到第2批房源推出仅1个月3一、项目销售条件分析4目前销售任务2期约30000㎡，A组团共推出4栋楼，2栋多层，2栋高层，共143套。其中多层58套，100㎡以下11套，小高层93套，100㎡以下8套。101120215项目目前状况分析项目

2、优势：1期现房呈现，说服力强园林即将全面展示商业界招商全面启动，红府超市即将入驻公交巴士站点拟定，线路即将开通专业团队阵容，打造高档品质和优质服务项目劣势：距离二环位置较远，交通不便周边配套不完善，生活便利性差中小户型少，小高层为主总结:区域内同质楼盘较多，竞争激烈，客户对片区的认可度和接受程度还有待提高。目前项目处于预热期，项目在片区内的热度还有待提升。片区楼盘本阶段集中开盘，推出量大，客户选择面广。6二、片区竞争格局7片区竞争分布格局上东城水岸林语生态丽景阳光汇景格兰云天康城8格兰云天多层：2950左右9水岸林语价格提升到2650，但是销售下降10香江生态丽景依然低价：小

3、高层2550多层270011阳光汇景目前备案100套，价格2700左右12巴黎春天2900—3000，目前备案39套13片区项目竞争分析1远离项目现场，销售氛围尚可跟随区域发展，提高自身价格多层2500元/㎡3万m2就在项目现场，形象差，一期接近入伙，显的档次低，但和本案现场较近。规模小，纯粹跟随区域发展多层2520元/m2近3万m2水岸林语离项目较远，装饰简单，但和本售楼部距离很近，直面竞争现已入伙，售楼部在社区内，咨询不方便；销售氛围淡薄。售楼部远离项目现场，布局不合理销售中心就在现场，和项目有效结合，发挥最大宣传优势现场展示蓄积客户期较长，宣传力度小开发最后1期，依赖企

4、业信誉度和前期宣传、蓄积的客户开发规模大，周期长，长期保持声音，形成一定影响力片区有一定知名度，在年后顺利实现一次提价市场形象多层3018元/㎡，小高层2920元/m25万余m2格兰云天多层2700元/㎡4万余m2多层2850元/㎡,高层2650元/㎡12万余m2多层2700元/㎡，小高层2550元/m2约10万m2价格推售量项目名称上东城生态丽景康城水云间阳光汇景14三、项目价格策略15基于目标的价格策略目标回顾：1、今年年底完成销售8000万，首批推盘4栋，后续有4次推盘。2、首批必须实现开盘热销，为后续推盘奠定基础。销售条件：6月24开盘基于目标的思考：1）项目销售停滞

5、大半年2）营销造势还处于早期3）目前竞争激烈4）客户基础不足5）必须实现热销为下半年不断推盘奠定基础我们的策略如何？16销售目标分解6月7－8月9－10月11－12月合计推出单位10、11、20、211312，14，15，22，23，24待定推出套数15130100套洋房24套待定目标销售套数806080洋房1080套310销售金额22401680274022408900销售速度：套数：45套/月金额：1271万/月以100平米，28万/套计算17启动市场的价格策略启动市场的价格策略：1、整体均价低开高走以低价入市启动市场，形成热销，为后期单位预留上涨空间价格小幅度不断上涨2

6、、拉大多层和小高层的价格差，促进小高层销售18基于竞争的价格战术Action3：首批开盘以略低的价格入市。1）实现开盘热销的局面。2）为以上上涨预留空间。Action1：开盘前拔高客户价格预期，充分作足现场包装，通过体验营销提升客户通过项目形象对价格的预期价格公布之前提高客户对本项目的心理预期价格，通过后期公布低于与客户心理价格，使客户快速形成决断，并且体现项目的高性价比。Action2：做好入伙服务，增加业主认同感，促进口碑传播入伙客户的良好口碑能有效促进项目销售。19Action4：价格持续上涨，利用各种利好条件，小幅度不断提升价格，制造项目价格持续上升的势头，促进热销局

7、面形成Action5：适当拉大价格差优质单位定较高价格，有利于和后期价格接轨。差单位价格拉低，促进尽快销售。基于竞争的价格战术20四、项目核心均价形成21拟定价格的因素销售临近阶段的市场环境（整体市场的供求状况、租售水平）；周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况；楼盘自身客观条件：地理位置、质素、工程进度；营销战略、宣传推广强度及销售进度安排；客户取向：心理价格、首期、月供、总价、按揭成数、朝向、大小、用途；发展商的营销目标。22定价方法选取√成本导向市场比较法收益还原法成本法市场导向价值导向定价方法定价方