某房地产项目开盘策略报告研讨.ppt

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1、中海·大山地（二期）开盘报告黄奇锋饶衔郑中Contents策略开盘反思1大山地整体规划2二期基本技术指标3区位概况4配套设施5设计理念6户型配比7户型评价8关键的时间节点21、大山地整体规划策略大山地二期32、二期基本技术指标项目信息开发商中海地产（深圳）有限公司占地（㎡）174998.4地址龙岗区横岗梧桐路与环城北路交汇处建面（㎡）209998.1代理商中海地产股份有限公司住宅（㎡）202298建筑设计城脉建筑设计会所（㎡）3000承建商中建8局覆盖率25%整合推广深圳尚美佳广告容积率1.2物业管理中海物业管理有限公司绿化率41.2%建筑类型“空中别墅”复式，“空中院墅”多层住宅总

2、套数280栋数7总层数小高层为9层，复式为8层均价小高层为8375元/㎡，复式为13100元/㎡开盘日期2007年10月27日配套会所、商业街、泳池、中学、幼托等策略4◆中海·大山地位于深圳龙岗区横岗梧桐路与环城北路交汇处，北靠机荷高速公路，南邻深惠公路，西有水官高速公路、清平快速，交通非常便利；◆地铁3号线定于2011年开通，龙岗第三通道，轻轨十一号线也在建设中。同时，项目与清水河联检站，布吉联检站，沙湾联检站距离大致相当，入关选择多样。3、区位概况策略5会所：营销中心位于项目的东南方向，即以后的会所位置，总面积超过3000㎡，靠近出口处，便于住户出入时的消费。商业配套：超市与商业

3、街分布在项目一期的南边，位于多层住宅的下方，方便居民购买生活必需品幼儿园：幼儿园位于项目的中心附近，为小区内的住户子女提供了就学的便利条件。4、配套设施会所会所幼儿园策略65、设计理念◆“山地”概念：设计中着重刻画“山地规划”、“山地建筑”以及“山地环境”，强调人与自然的和谐对话。其中，代表山地特色的“山、水、风、光”四大元素渗入建筑与环境设计的细节中，形象地向客户传达了“隐、散、闲”的生活意境。策略◆天然园林：水冲花岗岩石、胆石、层积岩石、鹅卵石、大理石……大量地采用天然石材，特别是会所北侧的叠石溪流区与无边际游泳池的外围原石处理茅草及间种的棕榈树、勒杜鹃、矮棕、芦苇、狗尾巴草、山

4、芋、玉兰树、巴蕉、榕树构成了茂密但不阴暗、浓郁却又清凉的场景，组成了错落有致的石、草、树、花的自然组图。76、户型配比策略户型面积段(M2)面积和(M2)比例套数比例2﹡2﹡176.26－104.888313.5229.32%9734.64%3﹡2﹡288.78－98.217700.8427.16%8028.57%4﹡2﹡3153.78－154.5612337.643.52%10336.79%总计28351.962808◆优势：基本做到南北通透，户户采光，赠送了入户花园，主卧还有大阳台，无形中增加了卧房的空间，使生活更舒适。◆劣势：由于项目整体的规划，以别墅为主，37栋的小二房成为了

5、牺牲户型，朝向不正，厨房、卫生间、书房形状均不规则。策略7、户型评价（一）97、户型评价（二）策略◆优势：1正南北朝向，双露台设计，还附送大面积阳台，大小与次卧相仿，三房可改为四房使用，赠送面积达30多m2；2主卧超南，采光号，且私密性强，真正做到干湿分离，动静相宜。◆劣势：主卧无阳台，活动不便，且客用卫生间紧挨主卧，一定程度上影响到了主卧的私密。107、户型评价（三）策略◆优势：赠送面积大是此次所推单位的主要特点。空中别墅的复式单位，南北通透，赠送面积约占总面积的30-40%。118、关键时间节点策略售楼部开放二期开盘取得预售许可证一期发售07.10.2705年秋交会亮相入伙07.

6、09.1507.09.0606.11.1007年底12开盘策略开盘包装开盘流程图开盘现场功能分布开盘细节表现开盘两大失误价格策略研究Contents策略开盘反思131、开盘策略开盘开盘方式：采用证件排号，随机抽签的形式。具体步骤：排号：开盘之前，来访客户，电话预约客户通过登记，只需凭借有效证件便可直接领取号码，一张身份证只能领取一个号码，而当天第一次来到现场的客户，凭借有效证件，领取排号券。抽签：通过随机抽签来确定选房顺序，以示公平。选房：携带身份证和足额定金（空中别墅5万/套，空中院墅3万/套），并且一张“选房抽签券”只能购买2套单位。142、开盘包装（一）开盘楼盘外围广告宣传15

7、2、开盘包装（二）开盘场景布置包装在营销中心的草地上布置主题，加之优美的草地和栩栩如生的银鸽，动静结合，令人记忆深刻。163、开盘流程图开盘大帐篷抽签等候区自然山坡抽签舞台帐篷算价处帐篷领券处通道复印区核号区等候区选房区销控区收款区协调区签约等候区签约区打单区被抽中的客户按照顺序进入营销中心174、开盘现场功能分布开盘185、开盘细节表现-接待车开盘楼盘每隔一小时便有专车接送市区顾客，并且连接马路与楼盘之间的通道中也有电瓶车接送客人，服务十分体贴到位。19