某房地产项目定价策略报告.ppt

《某房地产项目定价策略报告.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、2005年1月15日谨呈：大连长鹭房地产开发有限公司快打快销，实现价值晶品枫林价格报告项目概况2007年9月5月8月10月11月12月一期产品说明会1月2月3月5月2008年房展会、开始蓄客现场具备售楼处使用条件二期开盘一期开盘综合技术经济指标项目地块东临东北路，西、南恻均为规划道路，地块中间有规划道路穿过。东北路与本项目地块临近处无出口，同时地块西侧与华东路相隔一段距离，车行进入性较差。本项目地处于大连城市北部，中心城区与开发区、金洲区的连通带上。处于城市“西进北拓”的发展区域。房展会摇号活动项目背景进

2、入2006年甘井子区热度逐渐增强，本项目的竞争主要集中在片区内部。目前片区内在售楼盘为华东人家、福佳绿都、幸福里、动力院景三期；其中幸福里以其大规模、大配套、低价格在片区内具有明显优势，虽产品定位与本项目存在一定差异，但因片区客户对价格承受能力较低，将会造成客户分流。目前片区内价格在5500-7500元/㎡左右，月均销售速度平均为70套左右。项目入市时，包括同区项目预计有两个楼盘推出，将对项目客户产生分流。项目现状：目前项目工程进行还未出地面；项目从2007.5月开始进行推广，接受购房意向登记，截至200

3、7.8.25日共累计有效客户316组。其中意向购买二期的2组。本项目的开发目标为——追求经营目标与品牌目标的双重实现目标排序：快速销售，实现资金快速回笼；2007年10月底一期开盘实现销售套数80%以上。保证合理的利润率，预期销售均价5900元/平方米左右。刷新并提升“晶品”产品系品牌价值，带动“长鹭地产”企业品牌更新，增强企业在大连及省内的行业影响力。品牌目标提升产品系品牌价值，带动企业品牌更新，增强行业影响力速度目标快速销售2008年10月底实现销售套数80%以上价格目标实现销售均价5900元/平方

4、米左右项目开发目标体系财务目标资金快速回笼目标下的问题本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？在房号全部放开的条件下如何推售确保80%销售率？Q1:Q2:基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：答案：整体实收均价5800-6000元/平米答案：扩展客户群，价值兑现，一步到位低开高走价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5销售安排1.项目背景分析1.1市场竞争分析1.2客户分析1.3项目分析1.1竞争楼盘调查剩余41套小高层（2栋）150户多层（2栋）；小高层（

5、7栋）；654户剩余小高层2栋100户共21栋，一期开盘多层（3栋）小高层（4栋）产品形式2007年10月28日2007年5月2007年2月2007年10月底上市时间即将开盘120套/月20套/月即将开盘销售速度65-75万30-65万60-90万50-70万总价区间剩余少量三居及95、88平方两居约100套95、88平方两居7100(均价)福佳华东人家蓄客160组88-95两居7500均价福佳绿都一期剩余50-107平方5750均价动力院景三期正在蓄客80-90两居120-130三居5300(均价)幸福

6、里一期销售情况主力户型价格项目名称趋势一：总体上看项目所在周边项目整体价位已经提升至5500-7500/平米，产品形式均为小高层、多层，同质化趋势明显品牌形象产品地段品牌企业引起市场高度关注限价房，主打“未来居住区”形象规模大品质不高泉水片区市场热点幸福里品牌形象产品地段本地域企业市场评价一般传统高档形象大型社区柏涛园林华南板块配套成熟动力院景品牌形象产品地段福佳品牌片区高尚社区价格标杆项目低密度山林公园景观学区房市场热点福佳绿都长鹭品牌集团强势品牌延续“全品质居住社区”形象品牌形象产品地段产品创新舒适尺

7、度取胜华东片区市场热点晶品枫林项目核心竞争力模型品牌形象产品地段福佳品牌密度高现房相对出众华东路成熟地段华东人家华东人家福佳绿都晶品枫林动力院景幸福里项目核心竞争力排序品牌形象产品地段福佳绿都华东人家晶品枫林动力院景三期幸福里项目核心竞争力模型1.1市场分析小结1.甘井子区改造地域为各区之最，比较大的有红旗街道的乐百年项目，张家村改造二期，机场新区南山村改造，柳树村改造等二十多块旧区改造项目。甘井子区生活、工作、学习以及交通、道路等综合环境的大幅提升，加上该区域楼盘价格相对较低，吸引了一大批的购房者。2.

8、甘井子区房价上涨较快，由三四年前的1800—2200元／平方米价格上升到现在的6000—7500元／平方米左右，但相对于市内其它三区而言，其房价还是便宜一些，因而也吸引了众多外地人的目光。3.目前，甘区房价高的在7500元／平方米，低的在5500元／平方米上下（不包括经济适用房和限价房）。1.2本项目客户积累情况本项目推广时间为2007年5月,截止到2007年10月8日:一期、二期会员客户共计：360组.其中一期319组：*前