招商地产价值分析.doc

《招商地产价值分析.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、◆未来20年，我国房地产业具有广阔的发展前景，房地产新政”将加速房地产业优胜劣汰，促进房地产市场长期健康稳定的发展，优势房地产企业将获得超常的发展机遇难得的发展机会。　　◆公司业务架构独特，抗风险能力强。　　◆公司在资金、土地、开发经验、品牌等方面具有明显比较优势，大股东未来仍将给予强有力的支持，各资源要素足以支持公司未来进入快速成长期，预计公司未来房地产业务的销售收入将以年均25％左右速度增长，净利润以年均20％左右速度增长。　　◆公司国内最早进行区域开发的地产商，目前已初步完成跨地域发展布局，土地和项目储备约400万平米，至少可以保证公司未来5年以上快速发展的需要。　　◆公司重估净

2、资产值为16．16元／股，该估值相对于公司目前Ａ股价格（06／8／25收盘价13．67元）溢价20％，与同行比较，公司估值优势明显。　　◆公司可转债具有较高的投资价值，可转债理论价值为114．33元，目前股票持有人通过行使优先配售权每股也可获得0．549元的收益。　　一、公司概况———国内最早进行区域开发的地产商，目前已初步完成跨地域发展布局　　公司创立于1979年，前身是蛇口招商港务有限公司，1993年3月发行Ａ股2000万股，Ｂ股5000万股，同年6月7日，＂深招港Ａ、Ｂ＂股在深圳证券交易所上市交易。上市之初，公司以经营港口、物流业务为主。经过1998年以后的几次资产置换，公司将港

3、口等相关资产置换出，注入成长性较好的房地产业务，2000年7月28日公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”，股票简称变更为招商局Ａ、招商局Ｂ。2001年7月，公司进一步增持房地产业务及园区供水供电业务股权，彻底剥离港口业务，2004年2月，公司出让石化分销业务，从而形成了目前以房地产业务为核心、以园区公用事业为辅的主营业务架构，同年6月公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”，股票简称变更为招商地产、招商局Ｂ。今年初公司股改完成，股票简称变更为Ｇ招商局。　　上市十几年来，公司业绩稳步增长，净利润由1993年的0．8亿元增长到2005年的4．21亿元，年复合增长15．85％，净资产由1

4、993年的5．2亿元增长到2005年的37．76亿，年复合增长16．48％，净资产收益率处于较高水平。目前，公司形成了以房地产开发和物业出租为增长点，以园区公用事业等业务为支持的、兼具稳健和成长性的业务架构。公司房地产业务在深圳市具有明显的品牌优势和竞争优势；其中，房地产开发业务占深圳市场份额2％－3％，位居深圳房地产开发商前列；物业租赁面积44．55万平方米，出租收入约占深圳特区内市场份额1．5％，2006年将投入运营的出租物业有泰格公寓和花园城中心，合计面积为7．9万平方米，此外，南京金融中心11．8万平方米写字楼项目将在2007年投入使用。公司供电、供水业务目前在蛇口及周边区域内

5、的市场份额是100％，均占全市市场份额3％左右。7/7　　招商地产具有20多年房地产综合开发的丰富经验，目前，公司定位为招商局集团在中国大陆的核心上市企业，被作为招商局集团房地产业务的唯一载体。目前公司在北京、上海、广州、重庆等九大城市拥有在建和土地储备项目资源约400万平米（不包括漳州土地），其中珠三角地区土地储备最多，目前已基本完成跨地域发展的战略布局，深圳以外地区的收益将从2006年开始体现。　　随着公司业务的发展，近年来获得了良好的社会声誉：近年来，公司多次入选由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所等权威机构评选发布的《中国房地产上市公司10强》。今年，公司再次入选《中国房

6、地产上市公司10强》，并在10强中排名第二，同时获“中国房地产社会责任企业”称号。公司还是深圳证券交易所100指数样本股，并入选“深市50强”。　　二、行业分析———未来20年我国房地产业具有广阔的发展前景　　（一）行业支柱产业地位不会变，未来20年房地产发展前景广阔　　1、房地产业作为国民经济支柱产业地位不会变　　2、房地产需求巨大，未来发展前景广阔　　（二）“房地产新政”将有力改善住宅供需结构，促进房地产市场长期健康稳定的发展　　2006年5月起中央及各部委相继出台了“国六条”、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发

7、［2006］108号）。、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房171号文）等调控措施，我们认为：　　1、调控不是打压房价，而是要保持房价稳定，保持房地产市场长期健康稳定的发展，商品房市场不会发生逆转　　2、“房地产新政”将有力改善住宅供需结构，促进房地产市场长期健康稳定的发展　　（三）优势房地产企业将获得超常的发展机遇　　在“房地产新政”的作用下，行业赢利模式将发生一定变化，行业“洗牌”加剧，新政的施行将使自有资金不足或资信等级低