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1、2000年9月系统工程理论与实践第9期 文章编号:100026788(2000)0920074204房地产投资评估与决策系统的分析与设计陆惠民,李启明(东南大学土木工程学院,江苏南京210096)摘要:运用房地产投资评估与决策的理论与方法,结合房地产开发项目实践,给出了房地产投资评估与决策系统的模型和结构,并进行了详细的系统分析和设计,开发了一个实用化的房地产投资评估与决策系统L关键词:房地产;投资评估;和决策;系统分析与设计中图分类号:TU9aAnalysisandDesignforRealEstateInvestmentAppraisalandDecisionSystemLUH
2、ui2min,LIQi2ming(InstituteofCivilEngineering,SoutheastUniversity,Nanjing210096)Abstract:Thispaperdisscussesthemodelandstructureofrealestateinvestmentappraisalanddicisionusingtherealestateinvestmentmethod.Thedetailedanalysisdesignforthesystemarestudiedandapracticalrealestateinvestmentappraisala
3、nddecisionsystemisdeveloped.Keywords:realestate;investmentappraisalanddecision;systemanalysisanddesign 房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为,其正确与否对投资的经济效益影响很大,同时也直接影响着企业的生存和发展,而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础L因此,建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统,辅助决策者了解和分析房地产的市场状况,确定房地产投资项目的最佳投资方案,具有重要的理论意义和实用价值L1 系统分析111 房地产投资评估与决策的主要工作内容根
4、据房地产开发项目的特点,房地产投资评估与决策主要包括以下工作内容:1)市场分析 市场分析包括市场调查和市场预测两个方面,其主要目的在于了解社会对房地产开发项目的需求情况以及实施某一房地产开发项目的外部制约条件L2)投资评估 通过市场分析,可以提出实施开发项目的若干个方案L对每一个投资方案进行财务评价、风险分析和国民经济评价,从系统的整体观点出发,列出投资方案的优先次序L3)投资决策 根据投资项目的具体情况,可以采用确定型决策、风险型决策和不确定型决策方法,选择投资方案L112 系统功能要求考虑到我国房地产开发,按配套程度、统一性及其规模,可划分为综合开发和单项开发两种形式L因此,要
5、求本系统能够分别完成两种不同对象的市场分析、投资估算、成本分析、财务评价、敏感性分析等方a收稿日期:1999202206©1995-2005TsinghuaTongfangOpticalDiscCo.,Ltd.Allrightsreserved.第9期房地产投资评估与决策系统的分析与设计75面工作,能够以表格及图表形式输出各种结构,并在不改变程序本身的前提下,实时地进行数据库的更新与维护L113 工作流程分析根据房地产投资评估与决策的基本过程,结合房地产开发企业具体的组织结构,提出该系统的工作流程,如图1所示L企业经营计划处将前期开发处完成的经审定的总图方案、技术经济指标及可行性研
6、究报告,包括复建房、商品房建设要求在内的相关的经营计划附表卷宗送达各处(室);前期开发按工地使用性质、规划要求、拆迁安置等,填列征地、补偿、安置及代收代支费用表;工程技术处按各项定额要求及有关经验数据填列前期工程、建安工程、基础设施、公建配套工程及相关的代收代支费用表;财务审计处按有关规定填列管理费用、利息支出、有关税费及附加费;销售处填列销售计划明细表;经营计划处汇总填列编制说明、主要技术经济指标、销售收入计划汇总、投资计划汇总、建设费用分摊;销售处根据市场调查、地理位置、周边地区类似商品房价格,结合本企业商品房成本,向经营计划处提供商品房价格范围或销售价格L图1 房地产投资评估
7、与决策工作流程图2 系统设计本系统采用结构化程序设计方法,其基本思想是:结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象,切断每一层与较低层次的联系L由这种方法设计出来的系统,各个模块既可作为单独子系统存在,又可受上层模块的控制和调用L根据上述设计思想和系统分析的要求,将该系统划分为五个子系统,每个子系统再划分为若干模块,系统结构如图2所示L各子系统包含的模块功能分别描述如下:©1995-2005TsinghuaTongfangOpticalDiscCo.,Ltd.All
