收益还原法概述.ppt

《收益还原法概述.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、第二章收益还原法基本公式表达式、变量含义估价程序与方法各估价步骤及各种参数确定方法方法应用应用方面及估价实例概述定义、原理、特点、适用范围一、概念是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。第一节收益还原法概述二、理论依据：对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：房地产的价格＝例如：某人有40万元资金以2％的年利率存入银行每年可得到0.8万元的利息，此人另拥有的房地产每年可以产生0.8万元的净收益，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元

2、。房地产的净收益报酬率将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。现值是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。现值计算公式：利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn＝P＋In式中F

3、n－本利和；P－本金；In－利息；利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+ixn)2、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。1）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；2）评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。适用于有收益

4、或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。特点适用范围第二节收益还原法的基本公式一、土地年纯收益不变的公式1、无限年期：P-土地价格;a-土地纯收益;r-土地还原率公式前提：①纯收益每年不变且为a；②r每年不变且大于零；③土地使用年期无限。例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年，该类土地的还原率为8.5％。试计算该宗土地的收益价格。[解]    p=a/r=8/8.5%=94.12(万元)2、有限年期：n—使用土地的年限或有土地收益的年限（从估价时点算起至未来的年期）例：某宗房地产是

5、在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地产的还原率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(万元)二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式1、土地使用年期无限:ai-第i年的纯收益；t-纯收益有变化的年限a-不变的年纯收益此公式的前提是：①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；②还原率大于零；③收益年限为无限年。例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、2

6、5万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定在35万元左右，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为：=310.2（万元）2、土地使用年期有限此公式的假设前提是：①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；②还原率大于零；③收益年限为有限年n。三、未来若干年后土地价格已知计算公式t-未来土地价格已知的年限Pt－未来第t年的土地价格四、纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期公式前提：①纯收益按一定数额b递增；②r每年不变且大于零；③土地使用年期为无限年2、有限年期例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基

7、础上增加2万元，收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗房地产的收益价格为：==424.7（万元）五、纯收益按一定数额递减的公式1、无限年期2、有限年期六、纯收益按一定比率递增或递减的公式1、无限年期：公式假设前提：①纯收益按一定比率s递增或递减；②r每年不变;③土地使用年期为无限年。递增时取减号，递减时取加号2、有限年期公式假设前提：①纯收益按一定比率s递增或递减；②r每年不变；③土地使用年期为有限年期例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；该类房