收益还原法ppt课件.ppt

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1、第四节收益还原法河南大学土管：樊鹏飞2015/4/13收益还原法的基本原理1收益还原法操作步骤2收益还原法总结和运用举例3收集并验证与估价对象的未来预期收益有关的数据资料预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率选用适宜的收益公式计算收益价格收益还原法的概念收益还原法的理论依据收益还原法适用的对象和条件收益还原法的操作步骤第一节基本原理一、收益还原法的概念二、收益还原法的理论依据三、收益还原法的适用对象和范围四、收益还原法的操作步骤一、收益还原法的概念收益还原法是不动产估价中最常见的方法之一，它是对不动产其他收益性质的资产进行评估的基本方法。收益法是将待估

2、不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。收益还原法在国内外的称谓很多，主要有：收益法、收益现值法、收益资本化法等。在我国土地估价中通常叫做收益还原法。不动产的使用寿命长久，占用收益性不动产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待在未来继续取得这个纯收益。因此，可以做如下设想：不动产的价格就相当于这样一个货币额——如果将这个货币额存入银行，它会源源不断带来一种与这个纯收益等量的收入。例如：某人有一不动产，每年可生产10万元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5%的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利

3、息。拥有收益存入利息拥有每年10万元价值资本200万元拥有每年10万元对该人来说，理论上该宗不动产与200万元的货币等价，即值200万元。收益法的基本思想用公式表示：某一货币额×利息率=不动产纯收益那么。这一货币额就是该宗不动产的价格，将上式变换得：不动产纯收益不动产价格=————————利息率上述收益法的基本思想是一种朴实、简单明了，便于人们理解的表达，严格上来说不是很确切。上面的例子是在一定前提条件下才能成立，即“纯收益每年不变，资本化率每年不变，获取纯收益的年限为有限年，并且投资不动产的风险与银行的存款风险相当.”三、收益法的适用对象和范围收益法适用

4、的对象是有收益或有潜在收益的不动产，诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。收益法使用的条件是，不动产的收益和风险都能够比较准确的量化。四、收益法的操作步骤①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；②预测估价对象地未来收益③求取报酬率或资本化率④选用适宜地收益法公式计算收益价格资金时间价值同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同

5、时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。利息与利率对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，银行利息是一种资金时间价值的表现方式。利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn＝P＋In式中Fn－本利和；P－本金；In－利息；下标n表示的是计息周期，是指计算利息的时间单位，通常采用的单位是年。利率利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。i＝x100%式中i1——

6、一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：如果已知年利率为6％，则月利率为i1P6％12第二节基本公式一、最一般的形式二、最简单的形式三、有限年期且其他因素不变的情形四、纯收益在前若干年变化的情形五、未来若干年后的不动产价格可预知的情形六、纯收益按等级递增的情形七、纯收益按等级递减的情形八、纯收益按一定比率递增的情形九、纯收益按一定比率递减的情形一、最一般的形式其中：V——不动产价格a1,a2,a3,……，an——不动产未来各年的纯收益r1,r2,r3,……，rn——不动产未来各年的收益率说明：此公式是收益法基本原理的公

7、式化，可以导出下述各种公式，只有理论分析上的意义，实际估价中无法操作。二、最简单的形式(无限年期且其他因素不变的情形)式中：V——不动产价格a——不动产的纯收益r——不动产的收益率假设前提：（1）a每年不变；（2）r每年不变且大于0；（3）年期无限【例4-1】例如，某宗不动产，已知该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为300万元，每年所需支出的总费用为180万元，该类不动产的收益率为8%，则该宗不动产的收益价格为：V=（300-180）8%=1500（万元）三、有限年期且其他因素不变的情形具体有两种情况，一是收益率等于0，一是收益率大于0.假设前提：（1

8、）a每年不变；（2）r等于0；（3）n为有限年期公式如下：式中:V