第五章收益还原法ppt课件.ppt

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1、第五章收益还原法１．收益还原法原理２．收益还原法步骤３．收益还原法运用第一节　收益还原法原理一、收益还原法的涵义二、收益还原法的基本思想三、收益还原法的适用范围及其评价——收益还原法是重要的房地产估价方法之一，他与市场比较法、成本估价法一起，被誉为房地产评估的三大基本方法。——收益还原法以其充分的理论依据，在国外广泛地应用于具有实际收益或潜在收益的房地产估价，并被许多房地产专家尊崇为房地产估价方法的“皇后”。第五章收益还原法一、收益还原法的涵义——收益还原法，也称收益法、资本化法、投资法、投资现值估价法、纯收益还原法，在土地经济理论和土地估价时常被称为地租资本化法。——

2、收益还原法，是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。——这里所说的纯收益是指开发经营房地产的总收益扣除总费用后的余额。第一节　收益还原法原理二、收益还原法的基本思想房地产因其耐用期限的长久性，因此，拥有某一房地产，不仅现在能取得一定的（纯）收益，而且还能期待在将来继续取得这个（纯）收益。用一个通俗的例子可以说明收益还原法的基本思想：例如：有一栋供出租用的住宅楼，预期年租金为30万元，显然今后每年可得到30万元收益。现在如果将一笔资金存入银行，每年也能带能来30万元的收益，那么，可以说这笔钱的金额应与这栋住宅楼的出售价格相当。——我们可以把这３０万元

3、当作每年的银行存款利息额，来求这笔存款的本金是多少？只要将每年的利息除以银行的年存款利率，就能知道本金是多少了。——假定银行年利率为10%，则年利息额为30万　　元的本金应为：本金＝30／10%＝300万元。这笔　　银行存款本金就相当于这栋住宅楼的出售价格。用公式直观的表示，即为：房地产价格＝纯收益／利率第一节　收益还原法原理以上就是收益还原法的基本思想。这是一种通俗、简明、便于理解的表述，严格说来是不确切的。因为，这里假定纯收益每年不变、利率每年不变，且为无限期，这只是收益还原法的一种特殊形式。事实上，现实的经济生活中，由于市场供求关系的变化，房地产的年纯收益、银行利

4、率是不可能一成不变的；而且房地产也有一定的使用年限；况且收益还原法中的利率也不一定就是银行利率。这些问题，我们将在后两节加以讨论和应用。第一节　收益还原法原理三、收益还原法的适用范围及其评价１．适用范围——收益还原法最适用于能产生收益的房地产项目的评估。如对租赁用房地产及企业用地的估价，则有其独特的功效。对纯粹是消费性的或无明显经营收益的房地产的估价收益还原法多不适用，如：机关学校、公园等公用房地产；或对以自住自用为目的的居住房。例如：对用于出租的写字楼、公寓的估价，可用其一年的房租收入扣除各种成本费用，来求取其纯收益，再选用一种适当的还原利率，对此纯收益进行还原，从而

5、求得该出租房地产的收益价格。又如：对于商店、工厂等企业用房地产，可以以其每年的销售额扣除生产成本、管理费、流动资金的利息及企业正常利润等必须扣除的项目，得到企业用房地产的纯收益，再以对应的还原利率进行资本还原，从而求得该企业用房地产的收益评估价格。第一节　收益还原法原理——收益还原法，与其他房地产估价方法相比较，不仅能够比较客观地求取待估房地产的价格，并且还说明了该价格的来源——待估房地产未来纯收益的现值总和；——市场比较法，虽然也能比较客观地求取待估房地产的价格，而且符合交易当事人的经济行为，但它仅仅是以价格求价格，并没有说明价格形成的原因；——成本估价法，从房地产造

6、价费用角度说明了价格形成的原因，虽然比较客观地求取了待估房地产的成本价格，但仅仅是从成本角度说明价格，无法反映市场供求关系对价格的影响。——收益还原法也有其局限性：首先，该方法只适用于有纯收益，或者有潜在纯收益的房地产的估价，对无收益的公共用房地产不适用；其次，即使是对于有纯收益的房地产，如何随市场行情的发展变化，来准确、合理地把握其纯收益、还原利率、还原方法，也是一件比较困难的事情。２．评价第一节　收益还原法原理第二节　收益还原法的步骤与计算公式收益还原法是将单个收益趋势或一系列收益趋势转化成现在一次性付款时的币值的估价方法。其估价过程分为三个基本步骤。一、估计纯收益

7、二、确定还原利率三、选择具体还原方法第五章收益还原法一、估计纯收益——正确地估计纯收益是运用好收益还原法的关键之一，也是难点之一。１）房地产纯收益。是指在房地产的开发经营过程中，扣除生产成本和各项费用，以及利息、利润和保险等后，所计算出的由房地产本身产生的纯收益。即，纯收益是由总收益扣除取得该收益所必需的总费用而求得，一般以年为计算单位。其表达式为：１．基本概念纯收益＝总收益－总费用２）总收益，包括有形收益与无形收益两部分。——有形收益是指以货币金额表示的收益，如房租、地租等；——无形收益是指部分难以用价格表示，但却是房地产主能获得的真实