《收益还原法》PPT课件

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1、房地产评估5.收益还原法王财主家有一棵摇钱树，这棵摇钱树每年结一次“钱”，每次结“钱”1万元，每年养护这棵树需要花5000元。一般情况下，这种摇钱树的寿命是200年，从王财主家祖上种下这棵摇钱树算起已经有120年了。由于一些特殊原因，王财主现在要卖这棵树。如果你有足够的钱，你愿意出多少钱买这棵摇钱树？为什么？§5.1收益法的基本原理一、收益法的基本概念——预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。§5.

2、1收益法的基本原理二、收益法的理论依据§5.1收益法的基本原理二、收益法的理论依据普遍适用的收益法的基本思想表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定收益年限的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。§5.1收益法的基本原理注意：1.收益法只能选用未来的收益，对于发生在估价时点前的已获取收益应不再考虑；2.收益法依据的是正常、客观、合理的年净收益，已扣除了必要的适当的运营成本；3.收益法应根据时点对每一个未来收益进行折现

3、，并进行累加。§5.1收益法的基本原理三、收益法的适用范围收益法主要适用的房地产一般应具备以下条件：一是能产生可用货币度量的收益；二是能产生持续性收益；三是所产生的收益必须是合法收益。即主要指那些用来投资，以获得持续性经济收益的房地产，如商店、出租性公寓、宾馆、餐馆、娱乐性房地产、厂房等。§5.1收益法的基本原理四、收益法的操作步骤§5.2收益法的计算公式01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、基本计算公式§5.2收益法的计算公式补充说明：1、以上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式。2、实际估

4、价中，一般假设报酬率长期维持不变。3、收益法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。4、公式中，a，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。§5.2收益法的计算公式通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an§5.2收益法的计算公式二、净收益及其他因素不变的公式a1=a2=a3=……=an=an=∞——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a§5.2收益法的计算公式二、净收益及其

5、他因素不变的公式净收益不变的公式的作用1、用于测算价格；2、用于不同使用年限（如不同土地使用年限）或不同收益期限价格之间的换算；3、用于比较不同期限价格的高低；4、用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整。§5.2收益法的计算公式1.用于测算价格[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为：[例5-2]某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为：

6、§5.2收益法的计算公式2.用于不同年限之间的换算假设：则有：如果：an=am=a则有：如果：R=r则有：§5.2收益法的计算公式已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。§5.2收益法的计算公式已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。§5.2收益法的计算公式3.用于比较不同期限价格的高低有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，

7、单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:§5.2收益法的计算公式A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★A

8、假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。§5.2收益法的计算公式4.用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整。