国外公共住房融资模式分析及对我国的启示

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1、国外公共住房融资模式分析及对我国的启示张勇中国人民大学财政金融学院北京100086【摘要】保障房建设是我国重大的一项民生工程，随着我国建设保障第二种是民间参与保障房建设、政府提供金融支持的模式，以德房工作不断深入开展，保障性住房融的问题成为新形势下保障性住房建设国、英国为代表。政府直接参与保障房建设的各种弊端，使西方主要发的瓶颈。本文介绍分析国外公共住房融资的经验和做法，并在此基础上结达国家政府逐渐不再直接参与保障房建设，转向间接参与的方式，鼓励合我国保障房假设的实际情况，为完善我国保障房融资模式提供建议

2、。民间企业和非营利机构成为保障房建设的主力军，政府为其提供各种【关键词】保障性住房；融资模式；国际经验税收、金融等方面的支持，同时，对保障房的价格和租金进行一定程度的干预。政府通过成立专门的公共住房金融机构，如日本的住房金融支一国外主要保障性住房融资模式援机构、德国的复兴信贷银行、英国的住房金融公司，向民间企业和非国外与我国保障房相对应的住房通常被成为“公共住房”(Public营利机构提供利率优惠、期限较长的住房开发贷款；同时，政府在税收housing)或“社会住房”(Socialhousing)。目前，

3、国际上较为典型的上进行一定程度上的减免。公共住房供应和融资模式有新加坡的组屋模式、日本的公共住房模式、第三种是政府退出干预公共住房建设，转而提供住房补贴的模德国的公共福利房模式、英国的可负担住房模式和美国模式。总体看式，以美国现行模式为代表。由于政府干预公共住房建设的低效率，美来，各国保障房的供应模式和融资模式各具特色。主要可以大致可分为国政府已逐渐停止了对公共住房供应市场的干预，住房供应市场基本实三种类型。现了充分的市场化，政府转而向住房消费市场提供租房补贴、住房抵押第一种是政府直接进行保障房建设开发和

4、运营的模式，以新加坡贷款贴息和担保。美国通过建立完善的住房抵押贷款的一级和二级市为代表，美国、日本、德国、英国等多数国家在早期也采用此模式。新加场，并使用政府信用对贷款进行担保，鼓励居民自购商品房。德国等国坡公共住房的筹资与建设统一由建屋发展局负责。建屋发展局的公用住家也通过建立住房储蓄制度等方式，提高居民的自由住房拥有率。房开发建设资金主要来自于中央公积金，并辅之以一定的财政资金。新二国外保障房融资的经验加坡公共住房融资模式如下图。世界各国采取的不同的保障房融资模式中，有一些较为成功的经赤字溥贴验，对于

5、我国城镇保障性住房建设具有重要意义。(一)财政资金以间接方式支持保障房建设纵观各国公共住房供应和融资的发展历程，可以发现政府在公共住房建设领域中扮演的角色由大变小。最初财政资金直接投资进行公以购共住房建设开发和运营，如20世纪6O年代前的美国、公共住房发展初期的方的英国和德国。随着保障房建设规模的扩大，政府财政的压力越来越大，而且政府运作具有低效率等弊端，于是各国的财政性资金不再直接参与保障房建设，而是逐步转为公共住房建设的支持者，政府通过财政资金以利息补贴、贷款担保和税收减免等方式，提供优惠政策鼓励民间

6、企业参与保障房建设，同时获得保障房价格的干预权。图1新加坡公共住房开发融资模式‘各国财政间接支持保障房建设主要有以下几种方式。一是税收减政府直接投资建设保障房的优势是，能够在住房严重短缺、住房供免优惠政策。对公共住房的开发、销售、出租等环节，减征或免征各种税求矛盾尖锐时期迅速提高住房供应量，缓解中低收入家庭的住房问题。费，或是对参与保障房建设的民间企业给予税收优惠。税收优惠政策在但是，此模式的一大问题是，随着保障房建设规模的扩大，政府的财政各国得到广泛的采用。二是对公共住房开发企业的开发贷款进行利息补压力

7、会越来越大，租赁型保障房建成后还需要以租养房，更是占用大量贴。如20世纪七八十年代的美国，通过“砖头补贴”，补贴民间房产开发的财政资金。即使是财政力量雄厚的美国、德国等国家，也没有长期采商，降低其开发成本，保证其运营利润，吸引社会资本参与公共住房建用此模式。目前，人口规模较小的新加坡是此模式的典型，日本也保留设。三是，为开发企业的贷款提供担保。如英国通过住房与社区署发放了部分参与保障房建设的政府机构。即使依然在采用此模式的国家，政的社会住房基金次级贷款，其清偿顺序在其他贷款之后，提高了保障房府的保障房建设

8、资金也并非全部来自财政资金，政府通过使用公共基建设主体开发贷款的安全性，有利于其降低融资成本。四是，在公共住金，如新加坡的中央公积金、日本的财政投融资体制，支援公共住房建房的运营机构出现赤字时，直接给予赤字补贴。例如，新加坡负责公共设。住房运作的建屋发展局的赤字，由新加坡政府予以全额补贴。这本质上相当于使用政府信用对公共住房运作企业提供担保，提高了公共住房运民间资本联邦政府营主体的安全性，进一步降低了其融资成本。^本息、分红各