石家庄写字楼市调2015.ppt

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1、Part1石家庄写字楼分析首先认识一个问题。我们究竟面临着一个什么样的市场？我们的位置应该在哪里？Part2项目客群分析■根据石家庄市统计年鉴显示：至14年石家庄的第三产业比重达到42.1%。在第三产业构成中，金融业的增长速度进一步加快。数据显示：10年至14年间金融行业的增长率达到了30%。■目前石家庄写字楼市场上的租户中，房地产企业和商贸的企业占总比重的42%，而科技类企业仅有约5%的份额。■商贸和物流行业成为写字楼市场的主力，主要源于石家庄历年来的城市发展定位：在石家庄十一五规划中，现代物流、国际贸易、商贸流通依然是石家庄未来几年

2、中将要重点发展的行业。未来供应的写字楼的主力客户依然将是商贸物流企业。■应该注意到市场出现的新信号－－以现代服务业和金融业为代表的第三方势力正在迅速崛起，并开始越来越多的进入石家庄写字楼市场，整体项目中金融类客户所占比重超过了50%。基于城市经济特征洞察本项目客群第三产业的高速增长，为石家庄的写字楼市场提供了巨大的市场需求。对本项目客群的圈定■和市场上绝大部分写字楼的使用者一样，我们未来的客户也将会主要分布在外贸、物流类等相关联产业的行业内。■现代服务及金融业的迅速崛起与发展也将是本项目锁定的行业之一。■对办公面积有较大需求的企业总部。

3、■如果将面积进行100-200平方米的分割，对于成长型中小企业将有一定吸引力。■由于本项目地处鄞州商务区，直接辐射周边县市，因此，欲在市区设立企业展示窗口的乡镇实业企业也将是客源之一。■市场投资客。目标客群定位行业分析中、大型企业总部基于南部商务区的产业集群以及万达商业圈的商务氛围，部分大型公司会选择入驻。销售中也会尽量争取大型客户入驻，以提升写字楼客户档次，形成领头羊作用。外贸、物流产业链企业综合市场写字楼客户情况和宁波外贸企业居多现状，外贸行业为最大客户来源，市场中部分写字楼占到80%。现代服务产业（IT、会展、工作室、事务所、广告

4、等）这部分客户更多地是对建筑环境、办公空间的要求较高，以期将办公环境理解为创意、创富的灵感空间。金融、保险、投资类企业这部分企业会综合考虑产品性价比和项目位置及配套，在鄞州南部商务区购置写字楼。周边县市、乡镇实力企业欲在宁波市设立企业形象展示及办公地点的鄞州周边县市、乡镇企业会考虑选择本项目。投资客或其它考虑到目前价位相对较低，以及南部商务区良好的发展前景，中远期投资价值相对较高，打算进行中远期投资的客户会选择购买。本项目的客群应定位基于地缘型企业的基础上，将范围圈定相较广泛，以寻找更多可能性客群（对未来CBD、公园生态、产品定位的认知

5、）。目标客群描述行业客群描述中、大型企业总部根据对宁波工业企业的抽样调查，出于提升企业形象、便于同关联企业的业务往来等原因，目前约8%的工业企业在工厂外的写字楼内有办公场所，作为其营销、管理基地。宁波目前三大国家级开发区（包括大榭、保税区、经济技术开发区）均在本项目东面，并聚集了较多能源、钢铁、造纸、造船、石化、出口加工等规模较大的工业企业。交通的便利性是本项目吸引其中的部分工业企业的优势所在。外贸、物流产业链企业大多数写字楼此部分客群为主，规模较大的物流公司目前主要在三江口周边写字楼内办公，一些企业已开始考虑新的办公场所，如马士基即由

6、人民保险大厦搬至华宏国际中心。现代服务产业（IT、会展、工作室、事务所、广告等）专业服务类公司目前在宁波写字楼客户中所占的比重还比较小，这一类企业是上海、深圳等一线城市写字楼客户的主要来源，随着宁波城市地位的提升，此类企业的比重会显著上升。金融、保险、投资类企业随着金融类企业在一线城市以下的业务扩张，宁波于长三角较大经济总量对这部分企业的吸引力越来越大。此类公司非常注重办公形象，对写字楼的地理位置、外部形象、内部硬件设施非常注重，具有较强的价格承受能力。周边县市、乡镇实力企业南部商务区对于南三县是进入宁波的商务门户，基于地缘价值和商业扩

7、张，已有相当部分的周边企业进入宁波大市区办公，以寻求更多商机。投资客或其它在目前写字楼销售压力巨增的情况下，未来市场将以企业购置自用为主，但也不排除市场投资客的比例。当推售价格与租金产生的考量中能获取较大利润回报的情况下，投资客的增加可以扩大本项目的客源群体。目标客群需求分析■形象展示的需求：外立面的美观、大堂的气派、楼宇的现代感等。■产品层面的需求：面积合适、设施完善、采光性好、通风性佳等；■外部沟通的需求：交通便利、区域发展前景；■产品硬件的需求：电梯的数量匹配、有智能化办公区间等；■商业配套的要求：银行、餐饮、休闲娱乐、商业设施等

8、；■成长需求：写字楼的影响力能促进公司的成长；■形象需求：写字楼的形象能满足企业的形象塑造；■资源需求：进入的写字楼或者区域能为企业带来更多的有效信息和有利资源；■财富需求：区域的成熟带来物业的升值、企业创