居民住房抵押贷款需求微观探究

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1、居民住房抵押贷款需求微观探究　　收稿日期：20121012基金项目：国家自然科学基金项目“住房价格对居民消费的作用机理——基于中国城市和居民微观数据的研究”（71073090/G0306）作者简介：杨赞（1968-），女，四川成都人，副教授，经济学博士，博士生导师，主要从事房地产经济与金融研究。Email：zanyang@tsinghuaeducn摘要：本文基于全生命期家庭效用最大化的抵押贷款需求理论，分析了居民住房抵押贷款选择行为，并应用中国城镇住户调查微观样本数据，建立二元选择模型和Tobit模型，实证测

2、试了家庭住房抵押贷款选择和贷款总量与住房消费、非住房消费、家庭的社会经济微观特征，以及贷款和储蓄利率等宏观因素的关系。研究发现，住房消费和家庭收入是决定家庭是否选择抵押贷款及抵押贷款需求量多少的重要因素，家庭的转移收入和借入收入对抵押贷款有抑制作用，家庭倾向于依赖其他资金来源进行住房消费，从而减少了对住房抵押贷款的需求。关键词：住房抵押贷款；二元选择模型；微观研究中图分类号：F83245文献标识码：A文章编号：1000176X（2013）0100600615一、引言自1992年中国开展个人住房抵押贷款业务以来

3、，个人住房抵押贷款余额迅速增长。根据中国人民银行的统计数据，截至2009年底，全国个人住房抵押贷款余额高达476万亿元，是1998年的近100倍，并且在金融机构各项贷款中所占的比重达到1190%。个人住房抵押贷款在居民消费信贷总量中所占比例也超过了75%（数据来源于中国人民银行《中国货币政策执行报告》中房地产贷款部分）。虽然如此，与发达国家相比，我国的住房抵押贷款体系仍然处于起步阶段。2008年中国消费金融现状及投资者教育的调查数据显示，拥有住房家庭的未偿付抵押贷款余额在家庭总资产中仅占不到10%，然而从家庭

4、的收入和储蓄水平来看尚不足以支付市场价格的商品住房，相对于住房市场的价格水平和成交量，住房金融体系严重滞后于飞速发展的住房市场。15国内学者樊向前和戴国海从家庭预期收入的不确定性、传统的消费观念以及信贷体系尚未发展完善等方面进行了分析。但是目前国内利用微观数据分析家庭住房抵押贷款行为的研究很少，多数研究只是基于定性的分析判断，或利用宏观数据进行研究。很多西方学者研究了住房抵押贷款选择和需求以及其影响因素，并采用微观数据进行实证分析，主要着眼于制度因素如税收改革、利率、还款方式、家庭微观特征等因素对购房者抵押贷

5、款行为的影响。因此，对于我国家庭抵押贷款行为的微观研究十分必要，需要分析家庭结构、收入来源和职业、教育等微观因素对抵押贷款行为的影响，可以由此揭示中国居民住房抵押贷款的行为特征，并为我国发展住房金融市场和推进住房抵押贷款在普通家庭中的实施提供实证参考。二、文献回顾国外很多研究从家庭的微观特征出发，分析微观因素对抵押贷款选择的影响，主要反映在不同特征的家庭对于住房消费和住房金融观念的差异上。Ling和Mcgill运用美国住户调查数据评估了住房抵押贷款的债务负担，认为更大的债务负担往往是和住宅面积、家庭收入水平、

6、家庭流动性和其他一些人口统计变量相关的[1]。Crook运用美国消费金融调查数据，通过家庭住房抵押贷款债务负担函数进行实证分析，发现家庭成员的年龄、收入、人口规模、就业情况等变量与他们对未来信贷利率和住房收益率的预期是显著相关的[2]。Worthington建立二元Logit选择模型进一步探讨了自住住房家庭和投资住房家庭的不同抵押贷款需求行为及其影响因素[3]。Brueckner基于家庭生命周期效用最大化理论，研究发现，除了储蓄和信贷利率等理性选择因素，抵押贷款需求的差异来源于流动性约束15[4]。流动性约束

7、和收入的不确定性影响家庭对抵押贷款的分期偿还能力和偿还方式。基于流动性约束假设，西方的研究较多地集中在税收、利率、还款方式等因素对抵押贷款需求的影响，以及住房抵押贷款方式的选择上。Leece基于1986年英国消费调查的微观数据，通过截断回归（截断回归是一种受限因变量模型，因变量由于受到某种干扰仅有一部分是连续变量）方法分别分析了标准年度还款贷款方式与“气球贷”还款方式这两种抵押贷款选择，证明了流动性、家庭资产结构和使用成本（usercost）是家庭选择不同还款方式的主要决定因素[5]。Brueckner和Fo

8、llain通过对ARM家庭与FRM家庭的数据比较，得出利率周期波动等因素对抵押贷款需求的影响[6]。关于收入的不确定性对抵押贷款的影响，Ortalo-Magne和Rady将研究着眼于家庭支付住房消费（特指购房款）的其他来源，年轻贷款者的抵押贷款需求更加受到家庭网络、亲友的馈赠等转移性收入来源的影响，这与我国的情况有相同之处[7]。美国和英国的一些学者例如Engelhardta和Mayer也发现转移财