资源描述：
《城市土地收购储备制度与土地证券化融资》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、华中农业大学学报(社会科学版),(总47期)2003(1):76～79JournalofHuazhongAgriculturalUniversity(SocialSciencesEdition)3城市土地收购储备制度与土地证券化融资张笑寒(南京农业大学土地管理学院,南京210095)摘要 城市土地收购储备制度是我国城市用地制度的一大创新。现行城市土地收购储备制度在融资方面存在着一些缺陷,证券化是顺利推进城市土地收购储备制度的一种最佳选择。但是应当注意在我国城市土地收购储备证券化融资过程中面临的各种制约因素。关键词 土地收购储备制度;土地证券化;制约因素一、城市土地收购
2、储备制度概述在计划经济时期,中国长期实行土地无偿使用制度,城市土地供应均实行国家指令性的行政划拨方式。20世纪80年代末开始推行的城市土地有偿图1 城市土地收购储备流程图使用制度改革,重新肯定了城市土地的商品属性,培 城市土地收购储备机构也被称为“土地银行”、育建立起了城市土地商品市场,极大地促进了城市“土地开发社”等,在荷兰、法国、瑞典、美国等西方国土地资源的优化配置和合理利用。但是,由于传统家已有近百年的发展历史,我国的香港、澳门和台湾体制的惯性作用和制度本身及其它各种因素的缺地区都实行了土地储备制度,并且已拥有较为成熟陷,城市土地闲置浪费、土地投机、灰色市场交
3、易、土的运作经验。我国直至1996年才开始在上海建立地收益流失等问题仍然严重存在。这些问题不仅影起第一家土地收购储备机构———上海市土地发展中响到当前我国城市土地有偿使用制度的有效实施,心,尔后在杭州、南通、青岛、深圳、珠海等地相继成限制了土地市场的发育和完善,而且也影响到我国立起类似的城市土地收购储备机构,并分别出台了社会主义市场经济体制改革的进程和城乡统一大市一些地方性土地储备政策法规。虽然这种城市土地场的建立。收购储备制度在我国起步较晚,至今只有6年多时城市土地收购储备制度是适应社会主义市场经间,尚处于探索发展的初级阶段,但是实践证明它在济发展需要和为解决当前城
4、市土地使用制度改革过许多方面产生了的积极效果并取得了巨大成功。通程中的诸多问题而产生的。它是一种用地制度的创新,体现了城市土地统一收购、统一储备、统一供应过实施城市土地收购储备制度,不仅使城市政府完的市场新机制。基本程序是:由城市政府委托或设全掌握了土地的统一征用权和收购权,形成多个渠立的专门机构(如城市土地收购储备中心),通过征道供水的局面;而且政府逐步垄断了城市土地一级用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,将分散市场的供应权、批发权,确保一个龙头放水,消除土的城市土地集中起来,并由政府或其委托的机构组地灰色交易和违法买卖现象。从而有力地增强了政织进行房屋拆迁、
5、土地平整等一系列前期开发工作,府对城市土地一级市场的宏观调控能力,推动了公然后根据城市土地利用规划和年度用地计划,有计开、公平、公正的城市土地市场的培育。除此以外,划地将所储备的土地通过招标、拍卖等方式公开投城市土地收购储备制度在有效保护耕地、盘活存量入市场,确保城市土地市场供需得以平衡,引导土地土地资产、增加政府财政收入、合理分配土地收益等市场步入健康的发展轨道(图1)。方面也发挥了积极的作用。收稿日期:2002-06-283本文是南京市软科学重点项目“南京经营城市思路研究”(20025002)专题报告之一张笑寒:女,1968年生,硕士,南京农业大学土地管理学院副教
6、授;研究方向:土地资源管理、房地产经济第1期张笑寒:城市土地收购储备制度与土地证券化融资773.融资风险较高二、现行城市土地收购储备制度的当前城市土地收购储备融资过程中客观存在着融资方式及其缺陷各种各样的风险。如因过量抵押、收购土地积压和收购周期长等引起的财务利息风险,因银行贷款余 城市土地的收购、征用、前期开发、储备必然需额与储备土地之间比例过高、相关参与者的欺诈违要大量的资金支持,如城市土地使用权收回的补偿、约、经营者管理不善等因素造成的经营风险,有关法拆迁安置费用、集体所有土地征用补偿费、储备土地制不健全、地区经济发展水平不平衡、周围资源环境前期基础设施开发费
7、用以及储备土地的经营管理等条件多变等产生的环境外部性风险,一些政府官员各种费用。国外在城市土地收购储备运作过程中的的“寻租”行为、贪污腐败、暗箱操作和灰色交易等廉融资渠道较为广泛,融资方式也十分灵活,如政府财政风险。政资助、银行贷款、发行土地债券或股票、项目合作开发等,从而为城市土地集中收购和统一开发经营三、土地证券化是城市土地收购储提供了充足的资金保障。备融资方式的最佳选择尽管我国各级城市政府土地收购储备制度的产生背景、环境条件各不相同,其实际运作模式、管理 土地证券化(LandSecuritization)通常被理解为体制也各具特色,但土地收购
