最新房屋销售定价方法浅析(4种方法)课件ppt.ppt

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1、房屋销售定价方法浅析(4种方法)前言：本报告主要针对一些比较通用、科学的定价方法展开分析。其中包括：市场比较法，总价卡位法，价格系数法，层次分析法4种定价方法。市场比较法附：动态价格推算可根据以往的市场增长趋势，区域未来规划发展，项目本体特征（如产品稀缺性等）来推算未来的月度增长系数。上年至今月度等（过去一个时间段至今）本案未来月增长系数预计区域全市保守中庸乐观趋势系数//①a1%②区域未来规划发展a2%③项目本体特征（项目突出的优势或者劣势）a3%….….….增长系数=∑n=1an%动态价格=静态价格*增长系数市场比较法总价卡位法主力总价卡位法总价空白点卡位法总价卡

2、位法分类：求同——主力总价卡位法求异——总价空白点卡位法适用范围：总价特征特别明显的物业产品，如别墅产品一、主力总价卡位法依据市场主力总价区间界定本案总价区间定价原则：定价思路：选择同一区域，或者相似区域。如果选择不同区域的组合，则要在区域主力总价区间选取上通过权重来剔除掉不同区域的差异性区域选择市场主力总价确定确定与本案产品同质的区域市场主力总价区间Step1Step2总价区间+面积区间单价区间范本：1.根据最近一年区域内同质产品的主力成交总价判定（推荐）。2.根据区域内当期在售项目中，同质产品的主力总价判定（一）市场总价的两种判定方法：1.以上图示仅作示意，表现形

3、式根据具体要求，自己选择D400500EC520450680440450500650800550600800800100012001200450350XX年XX区域各项目XX别墅成交总价B最小值220500A450570XX年XX区域XX别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数52010862OROR2.图示同1，只是把成交数据改成在售数据主力总价卡位法（二）通过面积段比较，确定本案XX别墅总价区间1.基本吻合市场中XX别墅的面积段为300-500㎡，主力成交价格段为200-400万本案X

4、X别墅的面积段为350-450㎡，与总体市场面积段吻合则本案XX别墅总价区间框定为200-400万如：2.差距较大如：市场中XX别墅的面积段为300-500㎡，主力成交价格段为200-400万本案XX别墅的面积段为600-700㎡，与总体市场面积段差距较大，则根据面积段比例进行价格段的同比例放大或者缩小。主体市场面积段/本案XX别墅面积段≈1.45200*1.45=290400*1.45=580因此：则本案XX别墅总价区间框定为290-580万主力总价卡位法（三）确定本案单价区间本案XX别墅的面积段为350-450㎡，总价区间框定为200-400万如：200/350=

5、5714.3元/㎡200/450=4444.4元/㎡400/350=11428.6元/㎡400/450=8888.9元/㎡则：根据不同的选取原则，不同的未来预期，从4444.4-11428.6元/㎡的区间中选取一个较为适合的区间。选取理由要加以说明。如：为了避免高价入市的风险，并且保证价格成长的稳定性，我司采用低开高走的价格策略，单价区间初定为。5500-7000元/㎡主力总价卡位法案例演示：保利海上罗兰（只列举独栋定价过程，其它产品类推）1.选定区域：整个青岛市别墅市场（注：区域范围很广，并不是类似板块比较）板块即墨板块崂山板块城阳板块少海板块总价区间420-680

6、万1000-2000万400-500万280-450万2.市场主力总价判定：450-680万此处市场主力总价推导有部分漏洞：漏洞1修正漏洞2修正不能从各版块的主力总价上直接推导出整个青岛市场的主力总价区间可以根据各板块成交量占市场份额确定哪个板块的价格是市场主力价格没有考虑到各版块包括本案所在胶南板块的情况差距很大将各个板块同比本案所在板块，然后确定权重，推算适合本案的主力价格区间假想：如果青岛市现在主力成交市场在崂山区，那还能把胶南板块的别墅总价定到1000-2000万吗？3.本案总价判定：450-680万面积段比较：本案面积段为270-380㎡，与全市独栋别墅主力

7、面积区间吻合，因此选定市场的主力总价区间为本案的总价区间，即450-680万/套。附：此处最好将市场独栋别墅的主力面积区间用数字表示，可以增强说服力。4.单价判定：19000—20000元/㎡左右总价区间/面积区间，进一步确定单价范围在进行单价区间细化的时候，给出细化原则和理由总价卡位法主力总价卡位法总价空白点卡位法二、总价空白点卡位法依据同一区域或相似区域的同质产品的总价分布，将总价空白点作为本案的总价区间定价原则：定价思路：选择同一区域，或者相似区域。区别于主力总价卡位法，空白点卡位法只能选择同一区域或者类似区域，不能选定差距很大的区域组合，否则