上海房地产市场形势的调研报告

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1、房地产行业协会上海房地产市场形势的调研报告--------------------------------------------------------------------------------　　上海房地产市场保持持续、稳定、健康的发展态势，房价涨幅回落，供应略大于需求的走向渐渐明朗化，后市发展继续看好。本刊今日独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势的调研报告》，为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正的信息。　　根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析的要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研的通知。上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究

2、机构的负责同志共同组成调研组，对上海市房地产市场形势进行专题调研，并形成本调查报告。　　一、2003年和2004年1-7月上海房地产市场发展的基本情况　　1、房地产项目土地供应情况2003年全市房地产项目供应土地2809.53公顷，比上年增长3.8%。其中住宅项目供地2268.07公顷，占80.72%。　　2004年1－7月房地产项目供应土地1517.66公顷，占上年供应总量的54.02%。其中住宅项目供地1282.59公顷，占84.5%。　　上海市2003年度与2004年1-7月各区房地产项目土地供应情况　　注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地。其他用地不包括工业用

3、地。　　根据市房地资源局土地处编报的土地出让金（不含动折迁费）地价指数，2003年上海地价涨幅较大，2004年涨幅明显下降。　　上海土地交易价格指数土地用途2003年第四季度同比指数　　土地宏观调控的主要措施是：（1）加大推行用地预审制度的力度。即在项目立项、选址阶段，用地管理部门对项目用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进行预审，增强土地供应参与宏观经济调控的能力。（2）扩大和完善经营性用地由市场配置的供应机制。不断规范和扩大公开招标范围，实现市场调节、政府调控。同时，逐步推进出让地块由毛地向熟地转化的供应方式。（3）完善土地供应结构、平衡区域分布，平抑房价。去年下半年以来

4、，一是增加中低价房土地供应量，计划近三年每年推出300万平方米中低价房的土地。二是做好土地供应的区域平衡，内环内、内环至外环、外环外供应土地按照3、3、4比例实行。并根据市场变化，把握好中低价房与普通商品房用地的供应比例，以及商业用地的市场投放量等问题。（4）控增量，逼存量。开发商手中持有相当数量的土地，加上分期开发项目用地和相当比重的待售房产与投资性购房，使未来的土地市场供求有很大的不确定性，间接影响调控效果。同时，进一步对已批的经营性用地进行梳理，采取措施“逼”其加快开发进度，尽早进入市场。然后根据存量土地的消化情况决定土地供应力度，平衡市场需求。（5）推进土地储备制度的

5、建立和实施。土地储备是实现土地出让由毛地向熟地转换的前提，一方面可减少政府因毛地出让可能承担的违约风险，同时可避免开发商以之为由拖延建设期限或变更用途。　　2、房地产开发投资及市场供求情况2003年完成房地产开发投资901.24亿元，同比增长20.3%，增幅同比提高1.6个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的36.8%。　　2004年1-7月，上海房地产投资延续了上年“总量扩张，高位运行，稳健发展”的势头，全市房地产开发投资完成620.44亿元，同比增长17.7%。增幅分别比去年同期和上半年下降5.6和2.7个百分点，低于全国平均水平10.9个百分点，居全国倒数第五位

6、。房地产占全社会固定资产投资的35%，居各行业之首。　　上海房地产开发投资完成额与同比增长情况　　随着公有制经济在竞争行业的有效退出，使非公有经济获得发展空间和平等竞争的机会，本市房地产投资主体中非公有制占绝对优势。2004年1-7月，在房地产投资中，国有经济完成53.98亿元，同比下降24.4%，比重为8.7%；非公有制企业完成566.46亿元（其中外资90.97亿元），增长24.3%，比重91.3%，比重比去年增加4.9个百分点。　　从商品房投资与销售角度观察，商品房销售增速快于商品房投资增速，呈现出投资和消费双向拉动的发展势头。　　上海房地产投资同比增长与商品房销售同比

7、增长的比较　　从房地产市场供求关系角度看，全市总体呈现供求基本平衡、供略小于求的市场格局。2003年，上海商品房竣工2491.84万平方米，同比增长25.6％，与销售面积之比为1:0.95。其中商品住宅竣工2139.99万平方米，增长25.3％，与销售面积之比为1:1.03。2004年1-7月，全市商品房竣工950.09万平方米，同比增长6.9%，与销售面积之比为1:1.23。其中，商品住宅竣工823.04万平方米，同比增长6.2%，与销售面积之比为1:1.16。　　2004年1－7月上海商品房分区域供