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时间：2021-11-30
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1、【长乐坡村改造项目市场初判】日期：2011年3月报告思路住宅市场分析商业市场分析目录项目属性分析项目背景解析项目背景分析市场竞争分析项目属性分析项目背景解析项目背景分析本案钟楼浐灞生态区板块纺织城板块传统城东板块宏观上，宗地位于西安城市正东，是城市东向发展主轴，是承接西安传统城市板块与新兴城市板块的桥头堡，是东向出入西安必经的战略要地；中观和微观上，宗地位于新兴的浐灞生态区规划范畴，但与传统城东板块距离近在咫尺，是城市板块发展的缓冲要地。本案位于西安城市东扩主轴，是典型的板块扩张缓冲地带。地块状况解读交通位置：本案位于万寿路—幸福路与东三环之间，地块
2、分布于东西主干道长乐东路南北两侧，同时是贯通新旧两大板块的节点区域。交通动线：地块周边交通路线较为简单，以万寿路—幸福路和长乐东路两大主干线为主，其余道路路面过窄，且交通不便，故主干道车流量极大，交通相对较为拥挤。地块交通解读交通位置显赫，但路网过于倚重主干道，通达性较差。地块环境解读环境区隔线拥有大学与浐河资源，人文与自然兼得，但环境线落差极大，从而严重影响项目形象。商业配套：依托长乐东路、万寿路、幸福路三条主干道沿街商业配套，十分完善，但经营环境极差，整体商业经营水平粗糙落后。教育医疗：除空军工程大学外，周边教育配套主要以村办小学、幼儿园为主，其
3、余学校多在南侧咸宁路附近；医疗设施匮乏，方圆2公里范围无正规医院，多以药店、诊所为主。交通休闲：交通资源丰富，10分钟步行距离内近20条公交路线，且项目本身位于地铁一号线规划车站附近；5分钟车程内缺少大中型休闲设施，该区域娱乐休闲活动缺失。以社区配套为主且分布零散，生活便利但缺乏档次。地块配套解读地块现状认知地块现状：目前多为长乐坡村村落用地，建筑低矮凌乱，部分项目用地为废旧厂矿企业用地，整体形象极差；且南侧项目用地与长乐路地表存在一定高差，未来动工土方量巨大，无疑增加了项目开发的成本；地块基数：项目占地约500亩，暂定容积率为4.5，折合总建筑面积
4、约150万㎡，地块受周边现有建筑的影响呈不规则分布，临长乐路沿街面长达960余米。地块发展影响因素：原有城中村形象对项目形象的折损；地块内部存在市政供暖管道，若无法拆移将严重影响项目开发与规划；超长沿街面考验开发对商业的理解。本案为规模型商住项目，具备开发高端社区与城市综合体潜质。项目属性研判发展优势因素发展限制因素城市发展主轴交通缓冲要地地铁沿线学校与浐河规模型商住地块零碎、分散城改低起点形象市政供暖管道障碍千米沿街面导致商业分散项目定性：城市发展缓冲区规模型城改项
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