地产营销何去何从

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1、地产营销何去何从2003年1月7日地产营销何去何从当一种形状在时刻和空间上、在物质和意识上处于绝对的主流时，才应该被冠以时代的称号。而在京城的地产界，却从来不吝使用如此一个称号来满足方方面面的虚荣心和炒作力。从“后房型时代”到“比较时代”，从“概念时代”到“产品时代”，从“暴利时代”到“微利时代”，林林总总，不一而足。一种观点看起来只要“时代”了，就正确了、权威了。既然如此，咱不妨也时髦一把，“时代”一把。在我们看来现在的京城地产界处在一个思索盘整的时代，从稚嫩走向成熟的时代，从感性走向理性的时代，而京城地产自始至终归根到底是一个——“营销”的时代。概念：“盖”好才能“念”好概念营销在火过

2、一阵之后，其形式和走势差不多被专门多业内人士看低。然而，其作为一种专门的营销模式在专门长一段时刻内会存在于市场，而且会起到一定的成效。概念尽管是比较虚的东西，然而它的提出是以一定的创新为基础的。潘石屹的“SOHO概念让当时的市场耳目一新，在产品上伴以少隔断、推拉墙的设计；“专门男女”的“SOLO"既念也有超小户型和酒店式治理的相应创新作为支撑。也确实是讲，概念的虚需要有有关的实为其服务。反观今年的“后现代城”打出“后街”和“BOBO的概念，除了酒吧式的售楼处和两本厚重而不知所云的楼书，建筑规划、产品形状明显缺乏讲服力。因此，概念只是吸引人的噱头，日益平复的购房人在被你吸引之后，还要看具体的

3、实在的东西。关于操盘者来讲，概念不是不能炒，关键看你如何炒，如何挖掘自身项目的产品力。产品：要“产”更要有“品”产品，讲白了确实是你的货。在僧多粥少的时候，饥饿的僧人自然可不能去辨论粥的稀和稠，有没有营养，先填饱肚子再讲。在以两天一个新盘的速度进展的当今京城地产市场，产而无品的项目自然专门难立足。日益成熟的消费者日渐挑剔的眼光不得不让开发商和营销商把更多的精力放在产品的设计上。因此，在建筑形状上显现了“宝星园”的蝶型塔楼，显现了“蓝色家族”的板式塔楼，显现了“新城国际”的弧形板楼，显现了UHNS楼，显现了TownHousqRollHouse,CityHouse,宽House,写字楼Hous

4、e。在户型设计上显现了塔楼的四面采光不墅式户型，在结构上显现了住宅的完全钢结构。产品的创新是主动的，也是值得确信的。然而，如果产品太另类，超越了购房者的心理承担能力，可能确实是搬起石头砸自己的脚。“东京国际”的六洞大板，“郦城”的云型山型板楼以及“北京印象”的A字板楼龙型围合可谓不出心裁，然而，激进的外国“原装”住宅理念在有中国特色的北京市场着实栽了跟头。因此讲，产品要有品，也要按照市场需求和购房者的实际情形进行定位，盲目追求另类，往往叫好不叫座。活动：今天你SP了没？有人的地点就有路，同样的，有销售的地点就有促销。而且，促销差不多成为销售学中的一门重要的分支。关于房地产这种高成本高利润的

5、专门商品，SP（S－sale销售；P－promotion促进）就像中产阶级隔三差五下个馆子一样正常。今天你做业主联谊会，改日我开现场音乐会；上次你找来崔健摇滚，这回我就让罗大佑怀旧；你来排队炒号，我就网上团购；你能送物业费，我就敢送汽车；你请得动梁家辉等一干港台娱乐明星，我就能让各国大使来给我做秀。总而言之，言而总之，甭管活动的内容如何，甭管活动的阻碍多大，我要你明白，我在卖房子，我在折腾。而如何把SP做到新奇又有效，也让操盘者大伤脑筋。关于SP来讲，归根至1J底也还只是P（promotion,促进）。如何把S（sale销售）的整体做好，才是操盘者应该更多考虑的咨询题。服务：卖椟依旧卖珠折

6、腾完硬件，再折腾软件。在产品自身不能显现太大改变的时候，服务成了提升项目品质的一道增值大餐。从重点大学重点中学到双语幼儿园，服务的概念差不多不再是位置接近，而是优待入学。更有甚者，教育服务差不多把保证上大学签进了合同。酒店式治理的服务差不多不再新奇，送郊区户口看起来也不够诱惑，购房包租在经历了火爆后也因为明令禁止而转为其他变相的方式。而这些林林总总的服务到底有多少落到了实处谁也专门难讲，而购房者关怀的咨询题可能更多的依旧房子本身。服务应该以人为本吧，那什么缘故没有一家开发商敢把204条作为补充协议签进合同里呢？以后的市场走向供需对位，走向价格合理，走向服务的比拼。在合同上谁能作好文章，无疑

7、将在服务的竞争中占得先机。看看珠江的“阳光工程”吧，服务差不多开始务实，并同时开始发挥它的作用。营销：市场研究大于一切商品社会，销售才是价值的最终实现。纵观京城地产的营销，有实在、有搞怪；有老套、有创新。尽管总体缺乏创意和新奇的元素，然而我们能够看得出来，操盘者折腾得专门累，费尽心机、挖空心思。而经营销售最终是经营的产品。京城的地产在经历了炒作的浮躁之后，差不多慢慢地走向理智，走向平复。花10分的力气作产品，往往需要花9