房企分拆物业上市

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1、房企分拆物业上市如何在摆脱对于关联地产企业的过度依赖和激进并购扩张之间保持财务平衡，是分拆上市后物业公司必须思考的问题。2018年12月6日，又一家内地房企的物业管理业务佳兆业物业（02168.HK）分拆出来，在港交所上市。开盘首日受港股大盘影响，跌破发行价9.38港元/股，当天最终收跌1.49%,此后一路下泄至平安夜的6.23港元/股，市值跌至8.74亿港元。佳兆业物业上市后不久，依托于地产商旭辉控股集团（00884.HK）的永升生活服务（01995.HK）也于2018年12月17日在港股上市，保荐人

2、为海通国际资本有限公司。上市首日微涨1.72%,第二天跌幅达到4.49%,每股价格收于1.7港元，经过其后几日的波动，12月24日收至1.7港元/股，未达发行价1.78港元/股。自从2014年彩生活（01778.HK）从花样年控股（01777.HK）中分拆，独立上市至今，已经有8家内地物业公司走上了相同的港股上市之路（表1）。殳h从地产企业中分拆I.市的物业公司公司代码上市时间关联地产企业口「生活01778.HK2014年岛月30日花样洋控股（1771HK）中薛物业02669.HK2015iF10fl2

3、3中国海外发展（068S.HK>绿城JK秀©2869.HK2G15年12月21日绿城中国C3900.HK）雅生活03319.HK201S卬：1月29口雅居乐集团C3381HK）四桂团服芬06M8.HK2018年6月19日典桂同(2007.HK)勒城悦01755.HK2018年11flS□新城控股＜601155.SH)r佳兆业物业02168.HK5O1S年12月&日佳兆业集团C16381HK）水”生活服务01995.HK2018年L2月17口旭辉控股但同（0884.HK）数据发源।Wind.新财富整理如果

4、狭义地来看房企将物业管理业务分拆上市的举动，很像是“甩包袱”的行为，因为一直以来，物业管理这个非常传统又不“高级”的业务在房企中，都是盈利性比较差、业绩贡献很低的部分。在分拆上市之前，花样年控股的物业管理业务2013年的收入为3.15-可编辑修改-亿元，占当年公司总营收72.8亿元的4.33%;碧桂园2017年物业管理业务收入为26.56亿元，与集团当年2728.25亿元的营业收入相比，更是九牛一毛，占比不到1%。物业盈利能力差不仅是一两家公司的个别现象，就连2014年市场化的万科物业，在万科2017年

5、年报中显示的收入为71.27亿元，仅占当年集团总收入的2.94%,这个比例还是连续两年创造了60%以上的增速所带来的，而且物业服务业务的营业利润率为16.18%,仅为房地产业务的一半。然而，物业管理业务真的是因为在庞大的房地产业务中并不受待见的，就被母公司“踢出来”上市了吗？事实也许并非如此。01、估值大翻身，40亿变身350亿，物业分拆上市的神奇魔力在物业分拆的浪潮中，彩生活是排头兵，更是当之无愧的成功典范。2014年6月30日，彩生活成功上市，上市第三天市值就达到55.6亿港元，反超母公司花样年控股

6、52.39亿港元的市值，至今，彩生活的市值仍旧高于花样年控股。不只是第一家分拆上市的物业管理公司能够得到市场的优待，其他物业管理公司在上市后都享受到了相似的待遇。在分拆上市的物业管理公司中，中海物业(02669.HK)算是一个很低调的存在，上市时选择了介绍上市，短期并没有强烈的融资需求，仅仅是为了独立，但是即便如此，2015年10月23日，中海物业的开盘价为0.94港元/股，当天即上涨12.77%至1.06港元/股，第二天涨幅达到27.36%,收至1.35港元/股，半个月内，市值就从30.9亿港元攀升至

7、56.86亿港元，几乎翻番，市盈率也超过50倍。另外与中海物业一样采用介绍上市的碧桂园服务(06098.HK),2018年6月19日上市，一个月后市值就达到了352.5亿港元，并迅速占领了“物管第一股”的位置。在分拆上市前，其2017年物业管理业务收入26.56亿元，在碧桂园总收入中占比1.17%,对应-可编辑修改-比例的净利润为2.89亿元，以2018年6月1日的市场状况做参考，当天碧桂园的PE为13.81倍，推算碧桂园物业管理业务市值为39.9亿港元，不到两个月，一个上市的举动，市值就翻了接近10倍

8、。到目前为止，在港股上市的物业公司，估值均高于其关联的地产公司（表2）。碧桂园服务的市盈率相对最高，将近40倍，而其母公司碧桂园仅5.27倍；绿城服务（02869.HK）的市盈率31.73倍，而其母公司才3.76倍。氏2；物业公司和/大联地产依脚的仙伽表辑公司代码;亿PE关或地产公司代再市他（化睦（倡》1寤生海O177S+HK51.811.14徒祥年控股O1T77.HK如？3J2中旧梅业02€69.HK73.0120.26中国出外发展Q06